「サブリースって節税できるの?」
「サブリースで節税できる税目はなに?」
サブリースについて上記のような疑問をお持ちの方がいるのではないでしょうか?
サブリースは節税することが可能で、税目としては下記が挙げられます。
- 所得税/住民税
- 相続税
- 固定資産税
本記事では、サブリースで節税できる税金について詳しく紹介しています。節税する際の注意点や消費税について、税金以外で押さえておきたいお金についても解説しています。
サブリースの税金やお金周りを知りたい方はぜひ参考にしてください。
サブリースとは
サブリースとは、不動産オーナーが所有する物件をサブリース会社に一括で貸し出し、サブリース会社がその物件を入居者に転貸する仕組みの賃貸経営方法です。この契約では、オーナーと入居者が直接契約を結ぶのではなく、サブリース会社が間に入ることで、オーナーは賃貸管理の手間を省きつつ毎月一定の賃料を受け取ることができます。
主なメリットとして、空室や家賃滞納のリスクを軽減し安定した収入を得られる点や、物件管理業務をプロに任せられる点が挙げられます。一方で、家賃収入が減額される可能性や修繕費負担などのデメリットも存在します。契約内容やリスクを十分に理解した上で利用することが重要です。
サブリースで節税できる税目とは
サブリースで節税できる税目を紹介します。
- 所得税・住民税
- 相続税
- 固定資産税
それぞれ紹介します。
1.所得税/住民税
サブリース契約を活用すると、所得税と住民税を節税できます。
1つ目の理由として、所得の減少が挙げられます。サブリース契約では、賃料の約8~9割が保証される一方で、手数料が差し引かれるため、オーナーが得られる収益が通常の賃貸経営よりも低くなります。この収益減少により、課税所得額が減り、所得税と住民税が抑えられます。
また、2つ目の理由としては法人化による節税です。オーナーが資産管理会社を設立し、サブリース法人として運営することで、所得を家族に分散できます。さらに、法人経費として生命保険料や小規模共済掛金を計上できるため、課税対象額を圧縮可能です。また、法人税率が個人の所得税率より低い場合は、トータルでの納税額を削減できます
上記の仕組みにより、サブリース契約は所得税と住民税を節税できますが、収益性や初期費用を考慮しましょう。
2.相続税
サブリース契約を活用することで、相続税の節税効果を得ることが可能です。
相続税は、物件の資産価値に基づいて計算されますが、賃貸用物件の場合、入居率が高いほど資産価値が低く評価される仕組みがあります。これは、賃貸物件が入居者に貸し出されている状況では、自由に利用できる資産としての価値が制限されるためです。その結果、相続税額も減少します。
サブリース契約では、物件の入居率が常に満室(100%)とみなされます。この契約形態により、空室リスクを回避しつつ、賃貸物件としての資産価値が低く評価されるため、相続税額を一定水準で抑えることが可能です。通常の賃貸物件では空室状況によって評価額が変動しますが、サブリース契約ではその影響を受けないというメリットがあります。
このように、サブリースは安定した収益確保だけでなく、相続税対策としても有効な手段となります。
3.固定資産税/都市計画税
サブリースで節税する際の注意点とは
サブリースで節税する際の注意点を2つ紹介します。
- 継続的に家賃保証をしてくれるとは限らない
- 会社の設立や運営にコストがかかる
順に紹介します。
継続的に家賃保証をしてくれるとは限らない
サブリース契約には「賃料減額リスク」があり、これは節税を目的とする際にも注意が必要です。
サブリース会社は、借地借家法第32条に基づき、経済事情の変動や近隣の賃料相場との不均衡を理由に賃料の増減請求を行う権利を持っています。そのため、契約時に「家賃保証」とされていても、数年ごとの契約更新時に賃料が減額される可能性があります。
例えば、経済不況や物件の老朽化、周辺相場の下落などが理由となり、サブリース会社から減額請求が行われることがあります。この場合、オーナーは請求を拒否することが難しく、不服であれば交渉や法的手段を取る必要が生じます。
このようなリスクを軽減するためには、契約前に賃料見直し条件や減額リスクについて十分に確認し、信頼できるサブリース会社と契約を結ぶことが重要です
会社の設立や運営にコストがかかる
サブリース契約を活用して節税を行う場合、資産管理会社を設立することが一般的ですが、会社の設立や運営には一定のコストがかかる点に注意が必要です。
まず、会社設立時には法人形態によって費用が異なり、株式会社の場合は約25万円、合同会社の場合は約15万円程度が必要です。また、設立後も法人運営には継続的なコストが発生します。
具体的には、決算書作成や確定申告のために税理士などの専門家サービスを利用するケースが多く、その報酬は年間で約30万~50万円程度かかることがあります。さらに、法人として運営する以上、社会保険料や登記変更費用などの追加負担も考慮する必要があります。
これらのコストを差し引いた上で節税効果が十分に得られるかを慎重に検討することが重要です。特に収益規模が小さい場合、節税効果よりもコストの方が上回る可能性があるため、事前に詳細なシミュレーションを行うことが推奨されます。
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サブリース物件に消費税はかかる?
サブリース契約と消費税の関係性は、物件の利用目的や契約内容に大きく依存します。
消費税法では、住宅の貸付け(一時的な貸付けを除く)は非課税とされているため、サブリース契約においても、オーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者に住宅として転貸する場合は「住宅の貸付け」に該当し、消費税は非課税となります。
しかし、事業用物件の場合は課税対象となります。サブリース会社が物件を事務所や店舗などの事業用として利用する場合、その賃料収入には消費税が課されます。この場合、オーナーが課税事業者(前々年度の課税売上が1,000万円以上)であれば、消費税を納める義務があります。
サブリース契約では、このように物件の用途や契約内容によって消費税の扱いが異なるため、事前に詳細を確認し適切な対応を取ることが重要です。
サブリースと管理委託方式の節税の違いとは
サブリースと管理委託の管理方式の違いとしては、下記が挙げられます。
サブリース方式 | 管理委託方式 | |
家賃保証 | 有り | 無し |
管理手数料 | 受け取れない | 受け取れる |
家賃額 | 定額 | 適正額 |
更新料・礼金 | 受け取れない | 受け取れる |
リフォーム代 | 有り(指定の会社) | 有り(自由に選択可能) |
トラブル | サブリース会社対応 | 貸主対応 |
節税の違いとしては、管理委託方式の方が節税までのハードルは低い傾向にありますが、節税額に関してはサブリースよりも少なくなります。
管理委託方式の方が節税額が低くなる理由としては下記が挙げられます。
- 所得の圧縮効果の違い
- 空室リスクの有無
- 賃貸割合による相続税評価額への影響
これらにより、管理委託方式は収益性や柔軟性が高いですが、経費として計上できる範囲や相続税評価額の減少幅が限定的であるため、サブリースよりも節税額が低くなります。
サブリースで押さえておきたい税金以外の注意点とは
サブリースで押さえておきたい税金以外の注意点を紹介します。
- 家賃保証料率
- 原状回復費用
- 免責期間
- 賃料見直し期間
- 解約の条件
順に紹介します。
1.家賃保証料率
サブリース契約では、オーナーに支払われる家賃保証額は、満室時の賃料を基準にした「保証料率」に基づいて決まります。この料率は一般的に80〜90%が相場であり、物件の立地や築年数、空室リスクなどによって変動します。
例えば、空室リスクが低い都市部の物件では85〜90%と高めに設定される一方、地方や築古物件では80%程度になることが多いです。
よって、契約する前には下記を確認しておきましょう。
- 物件の周辺賃料相場
- 物件周辺の入居率
- サブリース会社の入居率
- 物件周辺エリアに精通しているサブリース会社かどうか
上記を確認した上で、契約しましょう。
2.原状回復費用
原状回復費用の負担先は契約によって変わるため、負担先がオーナーかサブリース会社かを事前に確認しましょう。
また、さまざまな費用の負担さきと保証家賃、月々のローンの返済額を照らし合わせて、費用の分担が適切なのかどうか、チェックするのも重要です。
想定外に発生する費用もあるため、事前に詳細なシミュレーションをしてください。
3.免責期間
サブリース契約における免責期間とは、不動産会社が物件を借り上げた際に、オーナーへの賃料支払いが免除される一定期間のことを指します。
この期間は、入居者募集や原状回復などの準備期間として設定されるもので、一般的には1~3ヶ月程度が多いですが、不動産会社によって異なる場合があります。
よって、下記については把握しましょう。
- 免責期間は何ヶ月なのか
- 新築後と退去後の免責期間の違いはあるか
- 免責期間は長すぎないか
サブリース会社の過去の実績や空室を埋めるスピードから、上記を確認してみてください。
4.賃料見直し期間
サブリース契約では、保証される家賃が契約更新時や一定期間ごとに見直されることが一般的です。多くの場合、賃料の見直しは2~5年ごとに行われます。この見直しは、物件の老朽化や市場賃料の変動、周辺環境の変化などを理由に実施されます
なので、「賃料の見直し周期が何年ごとなのか」と「賃料の固定期間はいつまでなのか」を契約書で確認しておきましょう。
5.解約の条件
サブリース契約には借地借家法が適用されるため、法律上、物件を借り上げているサブリース会社(借主)がオーナー(貸主)よりも保護される傾向があります。このため、オーナーが契約を解除したい場合でも、借主であるサブリース会社の同意や法的要件を満たす必要があります。
契約内容によっては、一定期間は解約できない「解約不能期間」が設定されている場合があります。この期間中はオーナーが契約解除を申し出ても認められないため、物件の運用方針変更や売却などが制限される可能性があります。
解約を申し出る際には、契約書に定められた解約予告期間を守る必要があります。一般的には3~6ヶ月前までに通知することが求められるケースが多いですが、契約内容によって異なるため事前確認が重要です。
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まとめ
サブリース契約は、所得税や住民税、相続税に加え固定資産税の節税ができます。
管理委託方式よりも節税額が高くなる傾向にあるので、中長期的に賃貸経営を検討されている際は、サブリース契約は選択肢の一つといえます。
しかし、サブリース会社より賃料の減額を要請されたり、オーナー側からの解約が難しくなってしまったりと、サブリース契約にはいくつかリスクもあります。
「節税できるからサブリース契約にする」と簡単に契約を結ばず、慎重に契約内容を確認しつつ賃貸経営を行ってください。