「サブリースとマスターリースの違いがよく分からない」
「マスターリース契約のメリットとデメリットを知りたい」
「マスターリース契約の賃料の支払い方法を知りたい」
サブリースとマスターリースについて上記のようなお悩みはありませんか？
サブリースとマスターリースは似ている言葉ですが、契約内容は異なります。
また、マスターリースを契約する際は、メリットとデメリットを理解しておかなければ、契約後に公開してしまうかもしれません。
この記事では、サブリースとマスターリースの違い、マスターリースのメリットやデメリットなどを詳しく解説しています。
マスターリース契約を検討しているかたは、ぜひご参考ください。
サブリースとマスターリースの違い
サブリース契約とマスターリース契約の違いは以下のとおりです。
- サブリース契約：入居者とサブリース会社間で結ばれる契約
- マスターリース契約：物件オーナーとサブリース会社間で結ばれる契約
サブリース契約とは、サブリース会社と入居者の間での転貸借契約を指します。
転貸借契約とは、物件オーナーから物件全体を借りたサブリース会社が入居者と契約を結ぶことです。この際、物件オーナーはサブリース契約には直接関与しません。
一方、マスターリース契約とは、物件オーナーとサブリース会社間での契約で、サブリース会社に集客や物件の維持業務を依頼します。
なお、物件オーナーが入居者と直接契約する際は、オーナーが建物の運営に関する業務を行います。
それぞれ異なる契約を指すため、情報を混同しないように理解しておきましょう。
マスターリース契約をする3つのメリット
物件オーナーがマスターリース契約するメリットは以下の3つです。
- 不動産管理業務の手間がほとんどかからない
- 相続税の節税効果が期待できる
- 契約の手間があまりかからない
それぞれどのような恩恵があるのか確認していきましょう。
不動産管理業務の手間がほとんどかからない
通常の契約では物件の管理はオーナーが行いますが、サブリース会社に業務を依頼すると、物件オーナーは以下の管理業務を削減できます。
- 入居者の募集
- 賃料回収
- トラブル対応
- 修繕工事の手配
- 清掃・メンテナンスなど
しかし、物件オーナーに上記のノウハウがない場合、すべての業務を行うのは大変です。
そのため、マスターリース契約では不動産経営の経験や知識がなくても安心して物件を運営できます。
特に複数の物件を所有しているオーナーにとって、大きなメリットになるでしょう。
相続税の節税効果が期待できる
相続税の評価額は、相続時の入居率を示す賃貸割合をもとに算出されます。
空室が多いと賃貸割合が低くなり、相続税評価額が高くなります。一方、賃貸割合が高く満室に近い場合は、相続税評価額が低くなるため節税が可能です。
そのため、マスターリース契約では、サブリース会社が集客するため空室リスクを抑える可能性が高まり、相続税の節税を期待できます。
また、安定した賃料収入にもつながり、物件オーナーの経済的安定にも寄与します。
不動産の相続税は高額になるケースが多いため、マスターリース契約は節税対策の有効な手段の一つです。
契約の手間があまりかからない
物件オーナーが直接入居者と契約を行う場合、オーナーが各入居者と個別に賃貸契約を結ぶ必要があります。また、退去時にも個別の対応が必要です。
また、入居者のトラブル対応や物件の修繕工事の手配などもオーナーが行わなければならず、物件の維持に手間がかかります。
しかし、マスターリース契約では、不動産会社がすべての入居者対応を行ってくれるため、戸数が多いほどオーナーの手間を削減できます。
サブリース会社へ業務を依頼する際、費用はかかりますが、物件オーナーの手間を減らせるのは大きなメリットです。
マスターリース契約をするデメリット
マスターリース契約する際は、以下3つのデメリットもあるため注意が必要です。
- オーナーからは解約しにくい
- 賃料は完全には保証されていない
- オーナーはリフォーム内容を決められない
不動産運用を検討している方は、どのようなデメリットがあるのか一つずつ確認していきましょう。
オーナーからは解約しにくい
マスターリース契約は借地借家法に基づくため、契約後は借主（不動産会社）の権利が保護されます。
つまり、オーナーの都合だけでは簡単に契約を解除できなくなります。もしオーナーが一方的に契約を解除しようとする場合、借地借家法に定められた「正当事由」が必要です。
一方、サブリース会社からは比較的容易に契約を解除できます。
そのため、契約前には、サブリース会社の実績や評判を確認しておく必要があります。
サブリース会社とのトラブルを予防するためにも、契約する会社は慎重に選びましょう。
賃料は完全には保証されていない
サブリース会社は、借地借家法に基づき賃料減額請求権が認められているため、契約時に設定した賃料であっても、契約後に減額される可能性があります。
賃料を減額されると、不動産オーナーの家賃収入が減少してしまうため、物件経営そのものが成り立たなくなってしまう恐れもあります。
そのため、マスターリース契約する際は、賃料保証の範囲や賃料減額の条件などを理解しておきましょう。
オーナーはリフォーム内容を決められない
マスターリース契約では、物件オーナーがリフォーム費用を負担します。
しかし、リフォームや修繕に関する権限はサブリース会社にあるため、オーナーの意向が採用されるとは限りません。
リフォームを行った際、物件オーナーがリフォームの仕上がりに満足できない場合、トラブルにつながる可能性があります。
そのため、マスターリース契約を結ぶ際は、リフォームに関する取り決めを事前に決めておく必要があります。
マスターリース契約の賃料の支払い方法2選
マスターリース契約の賃料の支払い方法には、主に以下の2種類があります。
- 空室保証型
- 実績連動型
どの支払い方法が自分にあっているのか、それぞれ理解していきましょう。
空室保証型
空室保証型とは、サブリース会社が物件の空室リスクを負担し、一定の賃料を物件オーナーに支払う方式です。
そのため、物件の入居状況に左右されず、オーナーは安定した収入を得られます。
物件の空室が増えても家賃収入は変動しないため、安心感の高い支払い方式です。
ただし、物件が満室でも家賃収入は一定額に留まるため、不動産市況が好調で高い家賃収入が見込める場合でも、物件オーナーの取り分は増えません。
物件の満室による収入増加はありませんが、安定した収入を得たい方にはおすすめの支払い方法です。
実績連動型
実績連動型とは、物件の入居状況に応じてオーナーの受け取る賃料が変動する方式です。また、「パススルー型」とも呼ばれています。
空室保証型とは異なり、空室率が高ければオーナーの収入は減少し、空室率が低ければ収入は増加します。
つまり、オーナーの収入は物件の入居率より変動し、サブリース会社の集客力によっても左右される仕組みです。
実績連動型は、物件の入居率により高い賃料を期待できますが、一定のリスクがともないます。
そのため、実績連動型を選択する際は、サブリース会社の集客力や物件などの市場を見極めましょう。
サブリースとマスターリースに関するよくある質問
ここでは、サブリースとマスターリースに関するよくある質問を2つ紹介します。
- マスターリースとプロパティマネジメントの違いは何ですか？
- マスターリース契約には手数料がかかりますか？
それぞれ詳しく確認していきましょう。
マスターリースとプロパティマネジメントの違いは何ですか？
マスターリースとプロパティマネジメントは、どちらも不動産の管理業務を指す言葉ですが、以下のように異なります。
- マスターリース：物件オーナーとサブリース会社との間での契約
- プロパティマネジメント：物件オーナーから委託を受けて、管理業務を代行すること
前述したように、マスターリース契約を結んだサブリース会社は、物件オーナーに代わって入居者の募集や物件の運営を行います。
一方、プロパティマネジメントは、物件オーナーと賃貸借契約は結ばずに、業務委託契約を結びます。
マスターリースとプロパティマネジメントは、似たような業務を行いますが、オーナーとの契約形態が異なると覚えておきましょう。
そのため、状況に応じて、適切な管理手法を選択する必要があります。
マスターリース契約には手数料がかかりますか？
マスターリース契約ではサブリース会社が物件の借主となるため、物件オーナーが仲介業者に支払う仲介手数料や広告料は一切発生しません。
仲介手数料や広告料などが必要な場合は、すべてサブリース会社が負担します。
そのため、マスターリース契約を結んでいる間、オーナーが手数料などを支払う必要はありません。
しかし、サブリース会社より、契約時に初期費用を求められるケースもあるため、想定外の費用を負担しないためにも事前に確認しておきましょう。
なお、マスターリース契約せず、オーナーが直接入居者を募集する場合は、仲介手数料や広告料などのコストが発生します。
サブリースとマスターリースの意味を理解して慎重に契約しよう！
サブリースとマスターリースは似ている言葉ですが、契約内容は以下のように異なります。
- サブリース契約：入居者とサブリース会社の間で結ばれる契約
- マスターリース契約：物件オーナーとサブリース会社の間で結ばれる契約
マスターリース契約では、物件を管理するための手間がかからなくなり、相続税節税などのメリットがあります。
しかし、一度契約してしまうと、物件オーナーから解約しにくくなり、賃料は完全に保証されないなどのデメリットもあります。
また、賃料には空室保証型と実績連動型の2種類があるため、それぞれの特徴を理解したうえで選択しなければいけません。
そのため、マスターリース契約後に後悔しないためにも、契約の必要性や自社にあったサブリース会社なのかしっかり確認しておきましょう。
