サブリースの賃料相場は？適切な賃料か見極める3つの方法や契約の注意点を解説

「サブリース契約の賃料の相場が知りたい」
「サブリース契約の賃料が適切か調べる方法が知りたい」

サブリース契約を検討する中で、上記のようなお悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。

サブリース契約は、空室リスクを軽減し、安定した収入を得られる魅力的な仕組みです。しかし、賃料設定が不適切だと、期待した収益を上げられない可能性があります。

本記事では、サブリース賃料の相場や適正価格の判断基準、契約時の注意点、トラブル発生時の対処法まで、詳しく解説します。サブリース契約で迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

なお、「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。

賃料が相場より低すぎるサブリース契約解除にも丁寧に対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

サブリースの賃料相場は？

サブリースの賃料相場に関しては、以下2点を理解しておくことが大切です。

賃料が相場より低すぎる契約を結ばないためにも、サブリース契約の相場をあらかじめ把握しておきましょう。

家賃の8割から9割が賃料の相場

サブリース契約でオーナーに支払われる賃料の相場は、一般的には満室家賃を料率100％とした際の80〜90％です。仮に満室時の家賃が10万円の物件の場合、サブリース賃料は8〜9万円が相場です。

サブリース会社は、オーナーから物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸することで利益を上げます。

空室リスクや管理費用、修繕費用などを考慮して賃料を設定しますが、一般的に需要の高い物件ほど賃料の割合は高くなります。

例えば、都心部や駅近、新築物件などは、比較的空室リスクが低いため、85〜90％と満室時家賃に近い賃料で契約できる可能性があります。逆に、地方や築年数の古い物件、設備が整っていない物件などは空室リスクが高いため、賃料設定の割合は低くなりがちです。

ただし、賃料は物件の状況や周辺状況によって変動するため、あくまで目安としてとらえることが重要です。

賃料は年数の経過にともない低下する傾向

サブリース契約の賃料は、契約期間中に段階的に低下していくケースが一般的です。これは、建物の経年劣化や設備の老朽化にともない、物件価値が低下し、空室リスクも高まるためです。

例えば、築10年の物件と築20年の物件では、同等の条件でも築20年の物件の方が賃料は低く設定される傾向があります。

また、契約期間中に周辺地域に新しい物件が建設された場合など、市場の需給バランスが変化した場合も、賃料が低下する可能性があります。

賃料改定の条件は、契約前にしっかりと確認しておくことが重要です。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約とは、サブリース業者がオーナーからアパートをまるごと借り上げ、それを入居者へ貸す形態です。オーナーは、入居者の有無に関わらず、サブリース会社から一定額の賃料を受け取れます。

サブリース契約の大きなメリットは、本来オーナーが負うべき空室リスクをサブリース会社が代わりに負ってくれる点です。

入居者が集まらず空室が発生した場合でも、サブリース会社は契約に基づきオーナーに賃料を支払う義務があります。そのため、オーナーは空室の有無に関わらず安定した家賃収入を確保でき、空室による収入の変動を心配する必要がなくなります。

一方で、空室リスクが低い場合はサブリースのメリットを実感しづらく、むしろ収益性が下がる可能性もある点に注意が必要です。

サブリース契約を検討する際は、メリットとデメリットの両方を理解し、慎重に判断しましょう。

サブリース契約に関するより詳しい情報は、下記の記事をご覧ください。

サブリースの賃料が適切か判断する3つの方法

サブリースの賃料が適切か判断するためのポイントは、以下の3つです。

適切な判断を下すために、上記3つのポイントを押さえておきましょう。

周辺物件の賃料の相場を確認して比較する

まずは、周辺の類似物件の賃料相場を調査します。インターネット上の不動産ポータルサイトや、地域密着型の不動産会社に問い合わせることで、相場観をつかめます。

具体的には、以下のポイントを確認しましょう。

• 築年数
• 間取り
• 広さ
• 設備

自身の物件と同様の物件の賃料を複数確認し、平均値を算出します。算出した平均値と、サブリース会社が提示した賃料と比較すると、賃料設定が妥当かどうかの判断が可能です。

サブリース契約を結ぶ物件の条件に近い物件の家賃相場を確認することで、家賃が高すぎて空室リスクが高くなったり、家賃が低すぎて収益性が低くなったりなどのリスクも回避できます。

サブリース会社に賃料設定の根拠を提示してもらう

サブリース契約での賃料は相場に必ずしも一致するわけではないため、サブリース会社が賃料を設定した根拠を提示してもらうことが大切です。周辺の相場だけでなく、物件の個別具体的な状況も考慮に入れて賃料が設定されているかを確認しましょう。

例えば、独自の設備やリフォームで物件の価値を高めている場合、その点を賃料に反映してもらうよう交渉する余地があります。逆に、老朽化が進んでいる部分がある場合は、その点を考慮して賃料が設定されているかを確認する必要があります。

賃料設定の根拠に関して、明確な説明があれば適切な賃料だと判断が可能です。

複数のサブリース会社に賃料を算出してもらう

複数のサブリース会社から見積もりを取り、比較検討することも有効な手段です。

会社によって賃料設定の基準やサービス内容が異なるため、相見積もりを取ることで、より有利な条件で契約できる可能性が高まります。

家賃相場は自分でも調べられるものの、物件の具体的な家賃相場は専門家による判断が必要です。また、複数社の見積もりを比較すれば、サブリース市場全体の相場観を養えます。

各社の賃料設定の根拠やサービス内容を比較分析していくと、市場の動向をより深く理解できるようになるでしょう。

サブリースの賃料相場以外に注意するべき3つのポイント

サブリース契約では、賃料相場だけでなく、その他の契約条件にも注意を払う必要があります。契約を締結する前に、以下の3つのポイントをしっかりと確認しておきましょう。

上記のポイントを事前に確認しておくことで、後々のトラブルを未然に防ぎ、安心してサブリース契約を継続できます。

契約内容に疑問やあいまいな点がないか

契約書の内容は、明確に記載されているかを確認しましょう。下記のような重要な項目をしっかり確認することが重要です。

• 契約期間や賃料の支払い方法
• 更新時の条件
• 解約条件原状回復の範囲と費用負担など

特に、契約解除に関する条項は、将来のトラブルを避けるためにも、慎重に確認する必要があります。

契約期間中にオーナーの都合で契約を解除する場合、どのような条件が必要なのか、違約金は発生するのかなどを事前に確認しておきましょう。

賃料の引き下げを安易に行うサブリース会社ではないか

サブリース契約では、契約期間中に賃料が改定される場合があります。賃料改定の条件に関しても、契約前にしっかりと確認しておくことが重要です。

自身が受け取る賃料が低下すると、赤字になるリスクがあるため、安易な賃料引き下げを行わないサブリース会社か確認しておきましょう。

サブリース会社のこれまでの物件管理や空室発生時の対策などを確認すると、賃料引き下げに頼った対応をしていないかチェックできます。

実績や対応から信頼できるサブリース会社か

サブリース会社の実績と信頼性も重要な判断材料です。

取扱物件数や管理戸数の実績を確認して、規模が大きいサブリース会社なら信頼性が高い傾向があります。また、物件の対象エリアでの管理実績が豊富にあると、対象エリアでの需要や相場の理解度が高いと判断できます。

他にも、丁寧な対応を心がけている会社や根拠に基づいた空室対策を提案するサブリース会社は信頼関係を構築しやすいため、おすすめです。

可能であれば、実際にサブリース契約を締結しているオーナーに話を聞いてみるのもよいでしょう。

相場より賃料が低いサブリース契約は契約解除できる？

サブリース契約で賃料が相場よりも低いと感じた場合、契約を解除できるかどうかは、契約内容や状況によって異なります。安易に契約解除を申し出ると、違約金が発生する可能性もあるため、慎重な対応が必要です。

サブリース契約は、通常の賃貸借契約とは異なり、オーナー側からの一方的な契約解除はできません。契約を解除するためには、以下のような正当な理由が必要です。

• サブリース会社が賃料を支払わない
• サブリース会社が適切な管理を行っていない
• オーナーに物件を売却する必要が生じた
• 建物の老朽化が激しく、大規模な修繕が必要となった

しかし、単に「賃料が相場より低い」だけでは、正当事由として認められないケースがほとんどです。賃料の低さを理由に契約解除を希望する場合は、まずはサブリース会社と話し合い、賃料の見直しを交渉してみましょう。

交渉がうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的な手段を検討するのも一つです。

サブリース契約解除の正当理由に関する詳しい情報は、以下の記事も参考にしてください。

サブリース契約を解除する手順【4STEP】

サブリース契約を解除する手順は以下の通りです。

サブリース契約は一方的にオーナー側から解除できないため、契約内容を確認した上で、適切な手順に沿って対処しなければなりません。サブリースの契約解除に不安がある場合は、解約支援サービスを利用すると、スムーズに解決できる可能性があります。

「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。

サブリース契約の賃料相場に関するお悩みも丁寧に対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

賃料が相場より低すぎるサブリース契約解除には「サブリース解約支援」がおすすめ

サブリースの賃料は満室家賃の80〜90%が相場です。賃料は年数が経つと低下する傾向にあるため、賃料改定の条件を事前に確認しておく必要があります。

また、サブリース契約では賃料の相場以外に契約内容やサブリース会社の信頼性などのチェックも大切です。万が一、賃料が相場よりも低いと感じた場合は、早めの対応が大切です。

「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。

賃料が相場より低すぎるサブリース契約解除にも丁寧に対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。