サブリース契約を予定している方で、こんな不安はありませんか？
「サブリースって本当に大丈夫なの？」
「詐欺とかないの？」
「うまい話に乗せられて、騙されるんじゃないかと心配」
「サブリース詐欺に引っかからないための方法が知りたい」
サブリースは、不動産オーナーにメリットの多い契約形態ですが、悪質な業者からの詐欺被害も多く発生しています。
この記事では、詐欺の可能性があるサブリース業者の特徴や契約をする時の注意点、詐欺に遭わないためのコツなどを詳しく解説します。
サブリースを検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
サブリースは実際に詐欺が多い？
サブリースは、新しい不動産賃貸経営のスタイルで注目を集めています。
しかし、サブリースに関する十分な知識、リスクの認識が不足しているオーナーも少なくありません。
また、悪徳サブリース業者が知識の少ないオーナーをターゲットに、不利な契約を持ちかけるケースも増えています。
実際に、サブリース詐欺の被害に遭ったオーナーの声も聞かれます。
例えば、「家賃保証が突然打ち切られた」「想定外の追加費用を請求された」などの声があり、オーナーが不利益を被るケースは後を絶ちません。
不動産オーナーが詐欺の被害を避けるために、サブリースのリスクを正しく理解して、悪徳業者の特徴を知っておくのが大切です。
漫然とサブリースを選択するのではなく、メリットとデメリットをしっかり見極める慎重さが求められます。
詐欺の可能性があるサブリース業者の特徴3選
ここでは、詐欺の可能性がある業者の代表的な特徴を3つご紹介します。
- 高い利回りや家賃を半永久的に保証する
- 手続きが簡単でリスクの説明がない
- 生命保険・老後の資金・節税になる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
高い利回りや家賃を半永久的に保証する
詐欺まがいのサブリース業者に共通するのが、非現実的な利回りや家賃保証をうたっているケースです。
実際の市況や賃貸相場から大きく乖離した条件を提示してくるのは、詐欺の可能性があります。
例えば、以下のような言葉には要注意です。
- 「空室でも家賃を半永久的に保証するので安心してください」
- 「高い利回りを保証するので、初心者でも簡単に投資を始められます」
上記のような非現実的な保証は、裏付けのない誇大広告だと考えられます。
また、詐欺に遭わないためには、信頼できる不動産の専門家や弁護士に相談し、客観的な意見を求めるのが賢明です。
相場観を身につけ、提示された条件の妥当性を冷静に見極められると、詐欺被害に遭う可能性は低くなるでしょう。
手続きが簡単でリスクの説明がない
サブリース詐欺では、「手続きが簡単」「リスクはまったくない」と強調されるケースが目立ちます。
しかし、上記のケースは詐欺の典型的な手口です。
不動産投資には常にリスクが付きまとうもので、将来の不確実性を考えれば、デメリットが存在しないはずはありません。
リスクを一切説明しない業者は、詐欺の可能性が高いと考えるべきです。
実際、以下のようなうたい文句を使う業者には注意してください。
- 「初期費用がなくても、ローンの支払いは家賃で賄えます」
- 「公務員に人気で、社会的信用もあるため、銀行からも信用されており、頭金0円で始められます」
メリットばかりを強調し、デメリットには一切触れないサブリース業者は、詐欺の可能性が十分にあります。
生命保険・老後の資金・節税になる
「生命保険の代わり」「老後資金の確保」「節税対策になる」などのうたい文句も、サブリース詐欺でよく使われるフレーズです。
上記のような文言は、サブリースを理解していない人を騙すためによく使われます。
サブリースを生命保険や年金と同列に語るのは適切ではありません。なぜなら、サブリースに絶対的な保証はなく、損失のリスクもあるためです。
また、以下のようなセリフには十分に注意しましょう。
- 「生命保険代わりや節税対策になりますよ」
- 「こちらの収支計画であれば、将来の年金代わりになります」
上記のような説明は、サブリースの実態を意図的に歪めています。リスクを過小評価し、過度の期待を煽る業者とは契約すべきではありません。
常に冷静な判断を心がけ、うまい話に惑わされない賢明さが求められます。
サブリース契約する時の注意点・詐欺に騙されないコツ3選
サブリース詐欺に引っかからないためには、以下の3点に注意しましょう。
- 不動産会社が不利になる契約は無効なのを理解する
- サブリース契約の必要性を考えてから契約する
- サブリース契約を締結する不動産会社を慎重に選ぶ
それぞれ詳しく見ていきます。
不動産会社が不利になる契約は無効なのを理解する
多くのオーナーが見落としがちなのが、借地借家法の影響です。サブリース契約では、不動産会社が借主として強く保護されるため、オーナー側の立場は弱くなります。
サブリースには以下のようなリスクも存在します。
- 家賃減額の阻止ができない
- リフォームや修繕の内容を決められず、費用は全額負担
- 入居者の選定に口出しできない
上記のリスクを十分に理解したうえで、契約内容を慎重に検討するのが大切です。
法的な観点からも契約内容を精査し、オーナーの権利を守れる内容か確認しましょう。弁護士などの専門家に相談するのも選択肢の一つです。
サブリース契約の必要性を考えてから契約する
物件管理の手間から解放されるのもサブリースのメリットですが、収益性が低下するデメリットも潜んでいます。
そのため、以下のようなケースでは、サブリースを選ばない方が賢明です。
- 駅近の人気物件で、高い入居率が見込めるケース
- 設備の整った築浅物件で、空室リスクが低いケース
- 周辺相場に比べて、家賃設定に大きな上昇余地があるケース
上記のようなケースでサブリースを選べば、大きな機会損失の恐れがあります。オーナー自身で管理する方が、トータルの収益を高められる可能性があるためです。
入居者集めに苦労しそうな物件であれば、サブリースを検討してもよいでしょう。なぜなら、サブリースは空室リスクをヘッジできるメリットがあるためです。
物件の特性をよく見極め、本当にサブリースが必要なのか慎重に判断していきましょう。
サブリース契約を締結する不動産会社を慎重に選ぶ
サブリース会社の選定は、契約を成功させる上で重要なポイントです。優良な会社もあれば、悪質な会社も存在します。
会社選びを誤れば、大きなトラブルに巻き込まれるリスクもゼロではありません。
特に、以下のような観点での慎重なチェックが求められます。
- 財務状況が健全で、家賃保証が確実に守られるか
- 管理物件の入居率が高く、高い運用能力が期待できるか
- オーナーの意向を汲み取り、柔軟に対応してくれるか
会社の実績や評判、財務内容などは入念にリサーチしておく必要があります。オーナーの立場に立って、親身に対応してくれる会社選びが不可欠です。
反対に、一方的にサブリース会社が有利な契約を迫る会社は避けるようにしてください。
また、信頼できる会社を選ぶには、十分に時間をかけて比較・検討するのも大切です。
サブリースの詐欺に関するよくある質問
最後に、サブリースの詐欺に関する以下の質問に答えていきます。
- サブリース契約をやめとけと言われる理由はなんですか？
- サブリース契約が解約できないのは大手でも同じですか？
- ワンルーム物件がサブリース詐欺に狙われやすいのは本当ですか？
それぞれの質問を見ていきましょう。
サブリース契約をやめとけと言われる理由はなんですか？
サブリース契約がやめとけと言われる主な理由は以下のとおりです。
- 物件オーナーからの解約が難しく、不動産会社からは簡単に解約できる
- 不動産会社からの家賃見直しで、オーナーの収入が減少するリスクがある
- リフォームや修繕の費用負担をオーナーが負うのに、業者選定には関与できない
- 入居者の選定ができないため、物件の悪用リスクを排除できない
上記のデメリットを考えれば、「やめとけ」と言われるのも頷けます。
ただし、物件の特性次第では、サブリースが有効なケースもあるため、一概に「サブリースをやめとけ」とは言えません。
サブリースの是非は、物件の状況やオーナーの経営方針次第です。個々のケースに即して、慎重な判断が求められます。
サブリース契約が解約できないのは大手でも同じですか？
サブリース契約の解約の難しさは、大手企業でも例外ではありません。借地借家法の影響で、オーナーからの中途解約はハードルが高いです。
大手企業とはいえ、一方的に不利な契約変更を求められるリスクはあります。
その際、オーナーが契約を解除するのは難しく、多額の違約金を支払うケースも多いです。
このため、大手企業でも契約内容をしっかりとチェックし、将来のリスクを見極める慎重さが求められます。
解約の難しさを認識したうえで、契約の是非を判断するようにしてください。
ワンルーム物件がサブリース詐欺に狙われやすいのは本当ですか？
ワンルーム物件は、必ずしもサブリース詐欺に狙われやすいわけではありません。詐欺まがいの勧誘は、ワンルームに限らず、あらゆる物件で起こりえる問題だからです。
例えば、ファミリー向け物件でも、大幅な収入減に見舞われた例は数多く報告されています。
また、以下のような、ワンルーム物件でサブリース詐欺に遭ったケースがあります。
- 想定通りの家賃収入が得られず、大幅な減収を受ける
- 一室を無断で店舗として使用され、トラブルに発展する
上記のような被害は、物件の種類に関係なく起こりえます。オーナーには、物件の特性に関わらず、詐欺リスクを認識する姿勢が求められるでしょう。
契約内容の精査を怠らず、不審な点があれば専門家に相談するのが、詐欺被害を防ぐ上で欠かせないポイントです。
サブリースは物件オーナーが不利になりやすいため注意して契約しよう！
サブリースは魅力的な選択肢の一つである一方で、大きなリスクも孕んでいます。悪質な業者に騙されれば、取り返しのつかない損害を被るかもしれません。
そのため、メリットに惑わされず、デメリットにもしっかりと目を向ける冷静さが求められます。
また、信頼できるパートナー選びにも十分に時間をかける必要があります。優良な会社の見極めが、詐欺回避につながるはずです。
サブリースを検討する場合は、光と影の両面を正しく理解するようにしてください。また、失敗しない会社選びのために、時間を惜しまず情報収集に努めるようにしましょう。
本記事を参考に、悪徳サブリース業者に騙されないよう、対策を練ってみてください。
