サブリース契約は期間満了で更新せず解約は可能？契約解除の手順を4STEPで解説

サブリースを契約している方で、以下のような悩みはありませんか？

「サブリース契約の期間満了が近づいてきたけど、どうすればいいの？」
「更新と解約、どちらを選ぶべきか分からない…」
「契約解除の手続きや注意点を知りたい！」

本記事では、サブリース契約の期間満了時に、契約を更新するか解約するかを判断するためのポイントや、解約を選んだ場合の具体的な手続き手順（4STEP）を詳しく解説します。

本記事を読めば、契約更新か解約かを判断するための基準や手続きの流れがわかり、期間満了後に取るべき対応が明確になります。

これからサブリース契約をどうするか迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。

なお、「サブリース解約支援」では、期間満了時の対応に関するご相談から、解約手続きのサポートまで丁寧に行っています。

サブリース契約に関する小さなお悩みでもお気軽にご相談ください。

サブリース契約は期間満了で更新せず解約は可能？

サブリース契約は、期間満了を迎えた場合でもオーナーの希望通りに解約できるとは限らないため、注意が必要です。契約内容やサブリース会社との交渉によって、解約の可否が決定されます。

サブリース契約を解約するための具体的な条件や、解約が認められるケースを詳しく見ていきましょう。

解約にはサブリース会社の同意が必要

借地借家法に基づき、サブリース契約で借主であるサブリース会社が契約の更新を希望した場合、オーナーは原則として更新に応じる義務があります。

サブリース会社が期間満了後も契約を継続したいと考えている場合、オーナーが一方的に解約はできません。解約するためには、サブリース会社の同意を得る必要があります。

サブリース会社が期間満了後の契約更新を希望している場合、オーナー側から解約できるかは正当事由に該当するかがポイントです。一般的には立退料をはじめ、金銭的な負担がないと更新の拒否や解約を物件オーナーが行うことは難しいと考えておきましょう。

正当事由に該当する場合は解約可能

オーナーに「正当事由」と呼ばれる、契約継続を困難にする正当な理由がある場合は、サブリース会社の同意がなくても解約できる可能性があります。

正当事由として認められるケースは、以下の通りです。

1. 立退料を支払う
2. 物件の老朽化による取り壊しが必要
3. オーナーや親族が物件に居住する
4. サブリース会社が契約違反をしている

上記のケースに該当する場合、オーナーはサブリース会社に契約解除を申し入れることが可能です。

しかし、サブリース契約解除は、交渉が必要になる場合もあるため、専門的な知識がない場合は対応が困難です。契約を解除したい場合は、専門家のサポートを得て適切な手順で解約の準備と手続きを進めるとよいでしょう。

サブリース契約解除の正当事由に関して詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

そもそもサブリースの契約期間とは？

サブリース契約を締結する際には、契約期間の長さや更新に関する条件を事前に確認しておくことで、後々の解約や賃料交渉の際に不利な条件にならないよう備えることができます。

上記の内容は、契約後の運用にも影響するため、内容を具体的に押さえておくのが大切です。では、各ポイントをそれぞれ確認していきましょう。

契約期間は10年から35年が目安

サブリース契約期間は、10年以上の長期にわたるケースが一般的です。理由はサブリース会社が安定した収益を確保し、初期投資を回収するためです。新築物件の場合、30年以上などの長期契約となることも珍しくありません。

契約期間が長期になるほど、オーナーは長期にわたって安定した賃料収入を得られるメリットがあります。一方で、契約期間中に物件の状況や市場環境が変化する可能性もあるため、長期契約にはリスクもともないます。

契約期間の賃料は変動が前提

サブリース契約では、契約期間中に賃料が変動する可能性があることを理解しておく必要があります。賃料の変動は、一般的に2年から10年の間隔で見直されることが多く、見直しの際は減額されるケースがほとんどです。

理由は、築年数の経過とともに物件の価値が低下し、空室リスクが高まるためです。サブリース会社は、リスクを考慮して賃料を調整します。

契約前に賃料改定の条件を確認しておかないと、契約後に想定以上の賃料減額が行われ、収益が下がってしまう可能性があります。将来的な賃料変動リスクを把握しておけば、長期的な賃貸経営の見通しを立てやすくなるでしょう。

物件オーナーによる一方的な中途解約は不可

サブリース契約は、オーナーが一方的に中途解約はできません。契約を解除するには、正当事由が必要となります。正当事由がない場合、契約期間満了まで契約を継続する義務があります。

正当事由として認められるのは、以下のようなケースです。

• サブリース会社が賃料を滞納している
• サブリース会社が物件を適切に管理していない
• オーナーに物件を売却する必要が生じた
• オーナーやオーナーの親族が物件に居住する必要が生じた

上記のケースに該当する場合でも、必ずしも契約解除が認められるとは限りません。サブリース会社との交渉や裁判が必要になるケースもあるため、専門家への相談が必要です。

サブリース契約期間満了後の2つの対応

サブリース契約の期間満了が近づくと、オーナーは契約を更新するか、解約するかを選択する必要があります。

どちらもメリット・デメリットがあるため、自身の物件状況や将来的な方針を踏まえて判断するのが大切です。それぞれの内容や判断のポイントを詳しく見ていきましょう。

契約更新：契約条件を再度確認する

契約更新を選択した場合は、現状のサブリース契約が継続されます。これまでと同様に安定した賃料収入が見込めるうえ、物件管理の手間も軽減できるのがメリットです。

ただし、更新時には賃料や契約期間などの条件が見直されることがあり、賃料が減額されるケースが多く見られます。想定していた収益を確保するためにも、更新前に契約内容を確認しておきましょう。

また、長期契約を継続すると、周辺相場が上昇しても賃料が据え置かれたままになるなど、市場の変化に対応しづらくなります。満室でも本来得られるはずだった収益を取り逃がす可能性もあるため注意が必要です。

解約：サブリース会社間で交渉して同意を得る

契約を解約するにはサブリース会社との交渉が必要ですが、合意が得られれば、管理委託や自主管理など自由に物件を運用できるようになります。

解約のメリットは、賃貸経営の自由度が高まり、収益性を最大化できる可能性があることです。サブリース会社に支払うマージンがなくなるため、満室時の家賃収入をそのまま得られます。

一方で、空室が出た場合のリスクや、入居者募集などの管理業務を自身で行う必要があります。

安定した収入を重視するなら契約更新を、収益性や運用の自由度を重視するなら解約を検討しましょう。

サブリースに関する契約期間以外の2つの注意点

サブリース契約を検討する際には、契約期間以外にも注意すべき点があります。

満室時の収益性と物件管理の自由度は、将来的な収益や運用方針に関わるため、事前に把握しておくのが大切です。

サブリースは満室に近い場合は管理委託より収益性が下がる

サブリース契約では、空室リスクを回避できる一方で、満室時の収益性は管理委託よりも低くなる傾向があります。サブリース会社が空室リスクを負担する代わりに、満室時の家賃収入の一部をマージンとして受け取っていることが背景にあります。

サブリース賃料の相場は、一般的に満室時家賃の80～90%です。満室時家賃が10万円の物件の場合、サブリース賃料は8～9万円です。一方、管理委託であれば、満室時には10万円の家賃収入を全額得られます。

空室リスクが低い物件の場合、サブリース契約によって満室時の収益が抑えられてしまうため、かえって利益が減る可能性があります。

契約形態によって収益性が変わるため、自身の物件がどの程度空室リスクを抱えているのかを見極めたうえで、収益性の高い方法を選ぶのが大切です。

物件管理に自由度が制限される

サブリース契約では、物件管理の自由度が制限されます。入居者の選定やリフォーム、賃料設定などは、サブリース会社が行うため、オーナーの意向を反映させることが難しい場合があります。

例えば、問題のある入居者であっても、サブリース会社が受け入れた場合は拒否できません。また、リフォームを実施する場合も、サブリース会社の同意を得る必要があります。

物件管理にオーナーの意向を反映させたい場合は、管理委託を選択するのがおすすめです。管理委託であれば、オーナー自身が入居者選定やリフォームなどを行えます。

サブリースの契約を解約する手順【4STEP】

サブリース契約を解約するには、一定の手続きと交渉が必要です。

解約を検討している場合は、上記の4つのステップを参考に進めていきましょう。

1. 契約書の内容確認

まずは、サブリース契約書の内容を詳細に確認しましょう。契約期間、賃料の改定条件など、契約に関する重要な情報が記載されています。

解約に関する条項を確認しておかないと、想定外の違約金が発生したり、希望通りのタイミングで契約を終了できなかったりするリスクがあります。契約期間満了前に解約する際の条件や、違約金の有無などは、あらかじめ確認しておきましょう。

2. 専門家への相談

契約内容に不明点や疑問点がある場合は、弁護士などの専門家への相談がおすすめです。専門家は、法的な観点から適切なアドバイスを提供し、必要に応じてサブリース会社との交渉もサポートしてくれます。

正当事由の有無や契約解除の方法など、専門的な知識が必要となる場合は、弁護士に相談すれば、スムーズに手続きを進められます。

3. 解除通知書の送付

契約解除を希望する場合は、サブリース会社に解除通知書を送付する必要があります。解除通知書には、契約解除の意思表示、解除理由などを明確に記載しましょう。内容証明郵便で送付すれば、送付した事実を証明できます。

4. 解約交渉と手続き

解除通知書を送付した後、サブリース会社と解約交渉を行います。契約内容によっては、違約金や原状回復費用が発生する場合があるので、事前に発生条件や金額などを契約書で確認し、サブリース会社と合意しておくのがおすすめです。

交渉が成立したら、解約手続きを進めます。必要書類の作成や提出など、煩雑な手続きが必要となる場合もあるため、専門家のサポートを受けることも検討しましょう。

サブリースの契約期間満了に関するよくある質問

サブリース契約の期間満了に関して、オーナーからよく寄せられる質問と回答をまとめました。

• 契約満了時に更新料はかかる？
• サブリース契約解約後の入居者との契約はどうなる？

更新料の有無や、解約後の入居者対応が気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

契約満了時に更新料はかかる？

サブリース契約では、契約満了時に更新料がかかるケースはあまり多くありません。ただし、契約内容によっては更新料が設定されている場合もあるため、契約書をよく確認するか、サブリース会社に直接問い合わせて確認するのがおすすめです。

更新料が発生する場合、金額や支払い方法も事前に確認しておきましょう。また、更新時には賃料や契約期間、管理内容など、契約条件が見直される可能性があります。

サブリース契約の解約後に入居者との契約はどうなる？

サブリース契約を解約した場合、入居者との契約は、多くの場合、オーナーに引き継がれます。

引き継いだ際に、契約期間や家賃、契約内容などは、必要に応じて見直すことが可能です。ただし、契約条件や家賃を自由に設定できるわけではなく、借地借家法などの法律で定められたルールを守る必要があります.

例えば、家賃の増額は、正当事由がない限り、大幅な値上げは認められません。また、契約期間も、入居者の権利を不当に制限するような条件を設定できません。

入居者との新たな契約を締結する際は、トラブルを避けるためにも、専門家である弁護士や不動産会社に相談し、適切な契約内容にするのがおすすめです。

サブリース契約の期間満了時は「サブリース解約支援」がおすすめ

サブリース契約の期間満了時には、契約更新と解約のどちらを選ぶか慎重な判断が求められます。収益性や運用方針を踏まえた判断に不安がある場合は、専門家のサポートを活用するのもおすすめです。

なお、「サブリース解約支援」では、期間満了時の対応に関するご相談から、解約手続きのサポートまで丁寧に行っています。

サブリース契約に関する小さなお悩みでもお気軽にご相談ください。