サブリース契約を検討している方で、以下のような悩みはありませんか？
「サブリース契約のメリットとデメリットが気になる」
「サブリースの仕組みや種類を詳しく知りたい」
「サブリース契約時の注意点を確認したい」
サブリース契約は、不動産オーナーからすると魅力的な選択肢の一つです。一定の家賃収入が保証され、物件管理の手間も省けるなどのメリットがあります。
しかし、サブリース契約にはデメリットも存在するため、あらかじめ頭に入れておくと失敗するリスクを減らせます。
この記事では、サブリース契約のメリット・デメリットや注意点などを詳しく解説します。
サブリースを検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
サブリース契約をする3つのメリット
サブリース契約をするメリットは、主に以下の3点が挙げられます。
- 安定した家賃収入を得られる
- 物件の管理業務の手間がなくなる
- 相続税対策になる
それぞれ詳しく解説します。
安定した家賃収入を得られる
安定した家賃収入を得られるのはサブリース契約のメリットの一つです。
通常の賃貸経営では、物件オーナーが入居者と直接契約を結び、家賃を受け取ります。そのため、空室が増えれば、それだけ家賃収入も減ってしまいます。
サブリース契約であれば、一定の賃料をサブリース会社から受け取れます。
サブリース会社が物件全体を借り上げるため、空室が出ても物件オーナーの家賃収入に影響はありません。
また、入居者の家賃滞納なども、物件オーナーには関係ありません。サブリース会社がすべての賃料回収リスクを負うため、オーナーは安心して収入を得られるわけです。
オーナーは空室リスクを気にせず、安定的なキャッシュフローを確保できます。
物件の管理業務の手間がなくなる
煩雑な物件管理業務から解放されるのも、サブリース契約のメリットです。サブリース会社がオーナーに代わり、あらゆる管理業務を請け負います。
具体的には、入居者募集や入居審査、トラブル対応、メンテナンス手配など、賃貸管理に関わる業務のすべてがサブリース会社の負担です。
物件オーナーは、面倒な業務に煩わされず、他の業務に専念できます。特に複数の物件を所有するオーナーからすると、大きな負担軽減につながるでしょう。
また、賃貸経営の知識や経験が乏しいオーナーでも、サブリース会社に管理を任せられるため、初心者でも思い切って不動産経営に挑戦できます。
煩雑な業務から解放されるのも、サブリースの魅力です。
相続税対策になる
相続税対策の有効性もサブリース契約のメリットです。相続税の評価額は、相続時の入居率をもとに算出されます。
空室が多いほど賃貸割合が低くなるため、相続税評価額は高くなりがちですが、物件の稼働率が高ければ、相続税評価額は低く抑えられるかもしれません。
また、相続税評価額を低く抑えられると、納税額の軽減にもつなげられます。
将来的な相続を見据えたとき、サブリース契約は単に家賃収入の安定化だけでなく、資産継承の面でもメリットを感じられるでしょう。
サブリース契約をする3つのデメリット
サブリース契約にはメリットが多い一方で、デメリットも存在します。
デメリットは主に以下の3点が挙げられます。
- 物件オーナーからの解約は難しい
- 収益性が下がる可能性がある
- 物件オーナーはリフォーム内容を決められない
それぞれ詳しく解説します。
物件オーナーからの解約は難しい
サブリース契約は、物件オーナーからの解約が難しいです。
サブリース契約は借地借家法の適用を受けるため、借主であるサブリース会社の権利が強く保護されます。
そのため、物件オーナーの都合だけでは、簡単にサブリース契約を解除できません。解約には借地借家法で定められた正当事由が必要で、立証するには高いハードルがあります。
仮に解約が認められても、高額の違約金が発生するケースが少なくありません。3ヵ月から12ヵ月分の家賃相当額を支払わなければいけないケースもあります。
だからこそ、サブリース会社選びには細心の注意を払わなければなりません。信頼のおけるパートナーの見極めが、リスク回避の鍵です。
また、以下の記事でもサブリース契約のトラブルを防ぐためのポイントを解説しています。できるだけサブリース契約の失敗リスクを減らしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
サブリース契約はやめとけと言われる理由とは？トラブルを防ぐための2つのポイントをあわせて解説
収益性が下がる可能性がある
収益性が低下しやすいのも、サブリース契約のデメリットです。
サブリース契約では、物件の管理業務をサブリース会社に委託する代わりに、一定の管理手数料を支払わなければなりません。
つまり、管理手数料分だけ、物件オーナーの取り分は減ってしまいます。
例えば、物件が満室でも、物件オーナーに入る家賃収入は一定のままです。運営効率を上げて、より高い家賃収入を得ても、その家賃収入はサブリース会社に帰属します。
そのため、高い入居率が見込める人気物件であれば、自主管理の方がトータルの収益は高くなりやすいです。
もちろん、自主管理の場合は、その分の手間とコストも発生します。しかし、物件の特性次第では、管理の手間を上回るメリットが得られるかもしれません。
一概にどちらがよいとは言えませんが、少なくとも一つの選択肢に自主管理のメリットも検討する価値はあります。
物件オーナーはリフォーム内容を決められない
サブリース契約では、物件オーナーがリフォームの内容を決められないのもデメリットです。
サブリース契約下では、リフォームに関する権限すべてがサブリース会社に委ねられてしまいます。
つまり、どのようなリフォームを行うのか、どの業者に発注するかなど、細部に至るまでサブリース会社の意向が反映されてしまいます。
また、リフォーム費用は物件オーナーが負担しなければなりません。つまり、自身で内容を決められないにも関わらず、高額な費用負担だけが発生してしまう可能性があるわけです。
もちろん、サブリース会社との協議の中で、ある程度の意向は反映できるケースもあります。しかし、最終的な決定権はサブリース会社が持つ場合がほとんどです。
運用の自由度を確保したい場合は、自主管理や一部管理委託の方が適しているかもしれません。
サブリース契約の仕組み
サブリース契約は、以下のような流れで成立します。
- 物件オーナーとサブリース会社が、サブリース契約を締結する
- サブリース会社がオーナーから物件を借り上げる
- サブリース会社が入居者を募集し、物件を転貸する
- サブリース会社からオーナーに、一定の賃料が支払われる
ただし先述のとおり、物件オーナーの取り分は契約時に定められた一定額に留まります。
たとえ入居者から得られる賃料収入が増えても、オーナーへの分配額が増えるケースはありません。
一方で、空室が出た場合のリスクもサブリース会社が負います。たとえ空室が出ても、物件オーナーは一定の賃料収入を得られる仕組みです。
このように、サブリース契約は、一定のリスクをサブリース会社に移転する代わりに、収益性の一部を手放す契約と解釈ができます。
安定性と収益性のバランスが、契約時の重要な判断ポイントです。
サブリース契約の種類
サブリースには、賃料固定型（家賃保証型）と実績賃料連動型（パススルー型）の2つの方式があります。
賃料固定型は、物件の入居状況に関わらず、物件オーナーに一定額の賃料が支払われる方式です。
空室が出ても家賃収入が保証されるため、収入の安定性が期待できます。
対して実績賃料連動型は、物件の入居状況に応じて、物件オーナーへの支払い賃料が変わる方式です。
パススルー型とも呼ばれ、物件の収益力がダイレクトにオーナーの取り分に反映されます。
どちらの契約形態が適しているかは、物件の特性や、オーナー自身の考え方次第で決まります。
安定収入に重きをおきたい場合は賃料固定型、リスクを背負っても高い収益を狙いたい場合は実績連動型を選ぶ形です。
物件の立地や設備、サブリース会社の実績など、さまざまな要素を考慮したうえで、慎重に契約方式を選択する必要があります。
サブリース契約をする際の注意点5選
サブリース契約を検討する際は、さまざまな注意点があります。
ここでは、特に重要な5つのポイントを解説します。
- サブリースの必要性を慎重に検討する
- サブリース契約を締結する不動産会社を慎重に選ぶ
- 賃料の相場を十分に理解しておく
- リフォーム・修繕費用を話し合っておく
- 免責期間の有無や期間を確認しておく
それぞれ詳しく見ていきましょう。
サブリースの必要性を慎重に検討する
サブリース契約を検討する前に考えるべきなのが、そもそもサブリースが必要なのかどうかです。
サブリースのメリットにしか目が行かず、安易に契約を結ぶのは避けたほうがよいでしょう。物件の特性を十分に見極めたうえで、慎重な判断が求められます。
例えば、駅近の人気物件や、設備の整った築浅物件であれば、高い入居率が見込めるはずです。
高い入居率が望める物件ではサブリース契約は結ばず、自主管理を選択する方がトータルの収益を高められる可能性があります。
一方、最寄り駅から遠い物件や、老朽化の進んだ物件など、入居者集めに苦労しそうな物件であれば、サブリースを選ぶメリットはあります。
安定した家賃収入を得られるため、空室リスクを回避できるわけです。
物件の立地や設備、築年数などを総合的に判断し、サブリースの必要性を見極めるようにしていきましょう。
サブリース契約を締結する不動産会社を慎重に選ぶ
サブリース契約の意思が固まった後に重要なのが、サブリース会社選びです。サブリース会社次第で、物件経営の成否も左右します。
サブリース会社を選ぶ際は、財務状況の確認が欠かせません。安定した家賃収入を得るためには、サブリース会社の財務基盤が盤石である必要があります。
決算書などを取り寄せ、自己資本比率や経常利益率など、重要な指標をチェックしましょう。
また、サブリース実績や管理物件の状況なども重要なポイントです。長年の実績と高い入居率を誇る会社であれば、安心して物件を任せられます。
加えて、日頃のコミュニケーションの質も見逃せません。物件の運営方針やリフォーム計画など、オーナーの意向をしっかりと汲み取ってくれるかどうかも、会社選びの重要な視点です。
以下の記事でもサブリース契約で不動産会社を探すポイントを解説しています。不動産会社選びでの失敗を避けたい方は、ぜひご覧ください。
サブリースにおける悪徳業者の特徴とは？悪質な不動産会社に騙されないためのポイントを徹底解説
賃料の相場を十分に理解しておく
サブリース契約を結ぶ前に、物件の賃料相場を把握するのも重要なポイントです。
まずは、近隣の類似物件の賃料をリサーチしましょう。立地や築年数、設備など、できるだけ条件の近い物件の家賃を数百件ほど調べておくのがおすすめです。
その上で、サブリース会社から提示される賃料と相場を比較してみてください。
特に、相場よりも著しく低い賃料を提示されている場合は要注意です。適正な水準の賃料設定でなければ、長期的な収支が悪化する恐れもあります。
また、サブリース契約の賃料交渉では、物件オーナーが不利な立場に立たされがちです。だからこそ、オーナー自身が相場を把握し、適正な賃料を主張できるようにしておきましょう。
リフォーム・修繕費用を話し合っておく
サブリース契約を結ぶ際は、リフォームや修繕に関する取り決めに関しても、事前に話し合っておく必要があります。
サブリース契約下では、リフォーム内容の決定権がサブリース会社に委ねられる一方で、リフォームの費用はオーナーが負担するケースが多いためです。
まずは、一般的なリフォーム費用や修繕費用の相場の把握から始めましょう。その上で、想定される予算内で適切なリフォームが行えるよう、サブリース会社と交渉してください。
また、リフォーム業者の選定に関しても、話し合っておくべき重要なポイントです。
工事の質を確保し、費用の節約を図るためにも、複数の業者から見積もりを取るなど、適切な業者選定プロセスでリフォーム業者を選びましょう。
免責期間の有無や期間を確認しておく
サブリース契約には「免責期間」があります。免責期間とは、一定期間、サブリース会社が家賃保証の義務を免除される期間を指します。
免責期間中に生じた空室リスクはオーナーが負担し、契約期間中でも一定期間は家賃収入が得られなくなるリスクも背負わなければなりません。
また、免責期間の設定方法は、契約ごとでさまざまです。例えば、「契約開始日から3ヵ月間」や「空室発生から2ヵ月間」など、ケースバイケースで期間を決めます。
免責期間中の空室リスクはオーナー側が負うため、免責期間の有無と期間の詳細に関してはしっかりと確認しておきましょう。
サブリースに関するよくある質問
サブリースのデメリットに関する、以下のよくある質問を紹介します。
- サブリース契約をやめとけと言われる理由はなんですか？
- サブリース契約はトラブルが起きやすいですか？
- マンション駐車場をサブリース契約するデメリットはなんですか？
- サブリース契約の大手5社とはどこのことですか？
それぞれ詳しく見ていきましょう。
サブリース契約をやめとけと言われる理由はなんですか？
サブリース契約がやめとけと言われる主な理由は、次のとおりです。
- 物件オーナーから解約するのが難しく、高額な違約金が発生するリスクがある
- サブリース会社の意向で家賃が引き下げられ、オーナーの収入が減少する恐れがある
- リフォームや修繕の内容や費用を、オーナーが自由に決められない
- サブリース会社の裁量で入居者が決まるため、物件コミュニティの管理が難しい
要するに、サブリース契約は拘束力が強く、物件経営の主導権の多くを、サブリース会社に委ねるため、物件オーナーの自由度が制限されてしまいます。
サブリース会社からの拘束力を慎重に吟味したうえで、メリットがあると判断できれば、サブリース契約を選択する価値はあるでしょう。
しかし、多くの場合はデメリットの方が大きいと判断され、安易な契約は避けるべきだと考えられています。
一概にサブリースの良し悪しを判断できませんが、少なくともデメリットは十分に理解したうえで、慎重に判断するように心がけましょう。
サブリース契約はトラブルが起きやすいですか？
サブリース契約をめぐっては、さまざまなトラブル事例が報告されています。
特に多いのが、賃料減額をめぐるトラブルです。サブリース会社から一方的に賃料の引き下げを通告され、オーナーが不本意ながら応じざるを得ないケースは少なくありません。
また、サブリース契約の解消にともなう入居者とのトラブルも、無視できない問題です。
サブリース契約が何らかの理由で打ち切られた場合、入居者は新たな賃貸借契約を結ばなければなりません。
その際、契約内容の大幅な変更を強いられるなど、入居者側に不利益が生じるケースも多いです。
このように、サブリース契約をめぐっては、さまざまな立場の人がトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
だからこそ、サブリース契約の締結に際しては、トラブルリスクの十分な認識が必要です。
マンション駐車場をサブリース契約するデメリットはなんですか？
マンション駐車場をサブリース契約で運用する際にも、いくつかのデメリットが考えられます。
まず、駐車場の収益性が限定的になる点が挙げられます。サブリース会社に一定の管理料を支払う必要があるため、オーナーの取り分は自ずと少なくなります。
特に立地条件のよい駐車場であれば、自主管理の方が収益を高められるかもしれません。
また、サブリース会社次第では、マンション外部の利用者に駐車場を貸し出すケースもあります。
その場合、防犯面や物件イメージの悪化など、さまざまな問題が生じる可能性も無視できません。
さらに、月極駐車場の場合、サブリース会社が外部に貸し出すと「収益事業」とみなされ、法人税が課される可能性もあります。
このため、思わぬ税金の負担リスクもデメリットの一つです。
サブリース契約の大手5社とはどこのことですか？
サブリース契約を手がける大手企業は、以下の5社が特に知られています。
各社とも、長年に渡ってサブリース事業を展開し、多くの実績を誇る企業ばかりです。
このため、サブリース契約を検討する際は、上記の大手企業の動向も参考にしてみるとよいかもしれません。
各社の特徴をよく理解したうえで、自身の物件に適したパートナーの選定が大切です。
サブリース契約をするならメリット・デメリットを理解して慎重に進めよう！
サブリース契約にはメリットとデメリットが存在します。
サブリース契約の特性を正しく理解し、自身の物件や経営方針に合致するかの見極めが重要です。
また、自主管理や一部管理委託など、他の選択肢のメリットもあわせて検討するようにしましょう。
本記事を参考に、優良なサブリース会社を選べるように対策を練ってみてください。
