「サブリース契約での家賃収入、消費税はどうなるの？」
「具体的にどうすれば節税できるの？」
「インボイス制度の影響は？」
サブリース契約を検討されている方で、上記のような疑問はありませんか？
サブリース契約は、物件を所有するオーナーには便利なシステムですが、税金面をしっかりと理解しておかなければ、思わぬ損失につながる可能性があります。
本記事では、サブリース契約と消費税の関係や節税、インボイス制度の影響などを詳しく解説します。本記事を読むことで、サブリース契約を結ぶ際の消費税の扱いが理解でき、思わぬ損失を避けられます。
サブリース契約を検討中の方、契約中の方はぜひ最後までご覧ください。
なお、「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。
サブリース契約の消費税に関するお悩みも丁寧に対応させていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
サブリース契約での消費税の扱いとは？
サブリース契約での消費税の扱いは、以下のようにケースごとで異なります。
- サブリース契約で得た家賃収入の消費税の扱い
- 管理手数料での消費税の扱い
家賃収入だけでなく、管理手数料にも消費税が発生するケースがあるため、詳しく見ていきましょう。
サブリース契約で得た家賃収入の消費税の扱い
サブリース契約で得た家賃収入が消費税の課税対象となるかどうかは、物件の用途で決まります。事業用として貸し出している場合は課税対象ですが、住宅用として貸し出している場合は非課税です。
例えば、オーナーが所有する物件をサブリース業者に貸し出し、業者がさらに別の会社に事務所として転貸した場合、その家賃収入は消費税の課税対象です。一方、同じ物件を一般の居住者に貸し出した場合、消費税はかかりません。
また、サブリース業者から受け取る賃料も、消費税の課税対象です。サブリース業者がオーナーに支払う賃料は、事業用のサービスに対する対価とみなされるためです。
管理手数料での消費税の扱い
サブリース契約では、物件の管理などを委託する対価として、オーナーはサブリース業者に管理手数料を支払います。この管理手数料は「事業取引」に該当するため、消費税の課税対象です。
サブリース業者は、管理手数料を差し引いた家賃収入を不動産オーナーに振り込みます。家賃収入を計算する際は、家賃から消費税10％が上乗せされた管理手数料を引くと、受け取れる家賃収入が算出できるでしょう。
例えば、家賃が10万円、管理手数料が1万円（税抜）の場合、オーナーが受け取る金額は「10万円 – 1万1千円 = 8万9千円」と計算できます。
サブリース契約で節税できる4つの税金
サブリース契約で節税できる税金は、以下の通りです。
- 所得税・住民税
- 相続税
- 固定資産税
節税の可能性がある税金の種類と、その仕組みに関して詳しく見ていきましょう。
所得税・住民税
サブリース契約では、建物の減価償却費や管理手数料、修繕費などを必要経費として計上できます。経費を計上すると、課税対象の所得を減らし、所得税と住民税の負担が軽減できる可能性があります。
例えば、年間の家賃収入が500万円、必要経費が100万円の場合、課税対象の所得は400万円です。必要経費を200万円に増やせると、課税所得は300万円に減り、支払う税金も少なくなります。
しかし、必要経費を増やすと、所得が少なくなる分、損をする可能性もあるため、バランスを考慮して節税対策する必要があります。
相続税
相続税もサブリース契約で節税できる税金の一つで、相続税の節税効果は高く、安定した相続税の節税が可能です。更地を相続する場合と比べて、貸家建付地として評価されるため、相続税評価額を下げる効果が期待できます。
また、賃貸物件の入居率が高いほど相続税は低くなるため、入居率が安定しやすいサブリース契約では効果が高くなる傾向です。
ただし、相続税の計算は複雑なため、専門家への相談をおすすめします。
参考：国税庁（No.4614 貸家建付地の評価）
固定資産税
固定資産税は、サブリース契約の場合に住宅用地の特例が適用されます。住宅用地の特例が適用されるメリットは、消費税の非課税対象になるだけでなく、土地の課税標準額が減額される点です。
上記の特例が適用されると、課税標準額を最大3分の1まで減額できる可能性があります。ただし、特例を受けるには一定の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておくのが大切です。
参考：No.6301 課税標準｜国税庁（課税資産の譲渡等に係る消費税の課税標準）
サブリース契約で節税できる2つの理由
サブリース契約で節税できる理由は以下の2つです。
- 法人化して個人所得を減らすことができるため
- 法人税は個人の所得税よりも税率が低いため
上記の仕組みを理解できれば、サブリース契約をより効果的に活用できるでしょう。
法人化して個人所得を減らすことができるため
サブリース事業を法人化すると、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が法人所得となり、個人の所得税負担の軽減が可能です。必要経費には、建物の減価償却費や管理手数料、修繕費などが含まれます。
個人事業主の場合は、必要経費を差し引いた後の金額がそのまま個人所得として課税されますが、法人の場合は、法人所得に対して法人税が課税されるため、個人所得に対する税負担を軽減できます。また、個人の受け取る所得を抑えると、不動産会社の利益になるため、損失も少なくなるでしょう。
そのため、節税を検討している場合は、法人化して個人所得を抑える方法がおすすめです。
法人税は個人の所得税よりも税率が低いため
法人税は個人の所得税よりも税率が低く設定されています。個人の所得税は累進課税方式を採用しており、最大45%まで税率が上がりますが、法人税は比例課税方式を採用し、税率は23.2%で一定しています。
また、資本金1億円以下の普通法人で、所得金額が年800万円以下の場合の税率は15%です。
そのため、高額所得者ほど、法人化を活用した節税のメリットが大きくなるでしょう。ただし、法人化には設立費用やランニングコストもかかるため、事前に綿密なシミュレーションを行うのが重要です。
参考：No.2260 所得税の税率｜国税庁（No.2260 所得税の税率）
参考：法人課税に関する基本的な資料｜財務省（法人税率の推移）
サブリース契約で節税を行う際の3つの注意点
ここでは、サブリース契約で節税を行う際の3つの注意点をご紹介します。
- 会社設立や運用には大きなコストがかかる
- 家賃収入額によってはあまり得をしない場合がある
- 家賃保証が続くとは限らない
事前にリスクを把握し、適切に対策すれば、より安全にサブリース契約を進められるでしょう。
会社設立や運用には大きなコストがかかる
節税対策としてサブリース事業を法人化する場合、会社設立や運用には大きなコストがかかります。例えば、法人住民税や弁護士への相談費用、事務所を借りる場合は家賃などさまざまな費用が発生します。
法人設立や運用にかかるコストが節税分を超えてしまうと、節税対策の効果を失いかねません。そのため、節税対策で会社設立をする際は、慎重にシミュレーションを行い実行するのが大切です。
家賃収入額によってはあまり得をしない場合がある
家賃収入がある程度の金額に達していない場合、あまり得をしない場合があるので注意しましょう。
所得税は、収入から必要経費などを差し引いた課税所得に対して課税されますが、家賃収入が少ないと、そもそも課税所得が少なく、節税効果が小さくなります。
そのため、自分の収入規模と適用される税率を理解した上で、節税対策を行うかどうか判断するのが大切です。
状況次第では、節税対策を講じない方が有利なケースもあるため、専門家への相談も検討するとよいでしょう。
家賃保証が続くとは限らない
サブリース契約を締結する場合、不動産オーナーはサブリース会社から家賃保証を受け取れます。家賃保証とは、サブリース会社が不動産オーナーから物件を一括借上し、入居者に転貸する際の家賃収入を保証することです。
ただ、家賃保証がある間は、安定して収入を得られますが、市場の変化や建物の劣化などで家賃保証の見直しがあるかもしれません。
そのため、家賃保証の見直しがされた際に大きく損をしないためにも、無理のない範囲で対策するのが大切です。
インボイス制度が不動産オーナーへ与える影響とは？
2023年10月1日に導入されたインボイス制度は、複数税率に対応した仕入税額控除の方式のことです。
主に、消費税に関する税制のため、事業用で不動産を貸し出して家賃収入を得ている場合、賃料収入に消費税が課税されます。
さらに、サブリース会社が仕入れ額の控除ができないため、不動産オーナーに対して賃料の減額を要求される可能性もあります。
住宅用で不動産を貸し出している場合は、インボイス制度による影響はほとんどないでしょう。
ただ、不動産オーナーがインボイス登録をしていない場合、サブリース会社が支払う賃料の消費税を控除できません。
その影響で、サブリース契約を打ち切られる可能性もあるため注意が必要です。
参考：国税庁（インボイス制度について）
インボイス制度に対して事業用に不動産を貸出しているオーナーが取るべき行動
インボイス制度に対して事業用に不動産を貸出しているオーナーが取るべき行動は、主に以下の通りです。
- 課税事業者になる
- 免税事業者のままでいる
課税事業者になると、インボイス（適格請求書）を発行できるようになります。インボイスを発行できると、サブリース会社やテナントは賃料の消費税分を仕入税額控除できるため、円滑な取引を継続できます。
しかし、課税事業者になる場合は、消費税の納税義務が生じるため注意しなければなりません。
一方、免税事業者のままでいる場合、今まで通り消費税を納める必要はありませんが、サブリース会社が賃料の消費税を控除できるようになります。その結果、賃料の減額や契約の解除などの提案をされる可能性が高くなります。
ただ、必ずしも賃料の減額や解約されるとは限らないため、慎重に検討して選ぶことが大切です。
サブリース契約での税務でお悩みなら「サブリース解約navi」のLINEで相談しよう！
サブリース契約は、事業用で得た収入か住宅用で得た収入かによって消費税の有無が決まります。
また、所得税や固定資産税などさまざまな税金を節税できる方法もありますが、十分に検討しなければ、あまり効果を得られない場合もあります。
税務に関する手続きや対策は個人で行うのが難しいため、プロに相談するのもおすすめです。
なお、「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。サブリース契約の消費税に関するお悩みも丁寧に対応させていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
