サブリースと管理委託の違いは？仕組みやメリットなど4つの項目で解説

「サブリースと管理委託、一体何が違うの？」
「空室リスクが心配だけど、どちらを選べばいい？」
「収益を最大化するには、どちらの契約形態がいいの？」

物件の管理方法や収益化の手段を選ぶ際に、管理委託とサブリースどちらの方式が適しているか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

サブリースと管理委託はどちらも不動産会社に管理を委託する形態ですが、その仕組みや特徴は大きく異なります。どちらの契約形態を選択するかによって、オーナーの収益やリスクは大きく変わってくるため、慎重な検討が必要です。

本記事では、サブリースと管理委託の違いを4つのポイントで徹底比較します。それぞれのメリット・デメリット、そしてどのようなオーナーに向いているのかを理解することで、最適な物件管理方法を選択できるようになるでしょう。

なお、「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。

管理委託への変更目的の契約解除に関するお悩みも丁寧に対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

サブリースと管理委託の違い一覧

まずは、サブリースと管理委託の主な違いを一覧表で確認してみましょう。

項目	サブリース	管理委託
仕組み	サブリース会社が借主となり、物件を一括で借り上げる	オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結ぶ
賃料	サブリース会社から毎月固定額の賃料を受け取る	入居者から直接賃料を受け取る（空室時は収入なし）
メリット	空室リスクがない、安定した収入、管理業務の負担軽減	満室時の収益性が高い、家賃設定の自由度が高い
デメリット	賃料が相場より低い可能性、契約解除が難しい、収益性を最大化できない	空室リスクがある、収入が不安定になる可能性、管理業務が発生する

上記の表を参考に、それぞれの項目に関して詳しく見ていきます。

なお、サブリース契約に関しては下記の記事でも解説しています。サブリース契約をより詳しく知りたい方は、あわせて参考にしてください。

【仕組み】サブリースと管理委託の違い

サブリースと管理委託の大きな違いは、契約の仕組みにあります。それぞれの契約の仕組みには、以下のような違いがあります。

仕組みを正しく理解することで、それぞれのメリット・デメリットが見えてきます。

サブリース：サブリース会社が借主

サブリース契約では、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、それをさらに第三者である入居者へ転貸します。つまり、オーナーと入居者は直接的な契約関係にはなく、オーナーにとっての契約相手はサブリース会社となります。

オーナーは、サブリース会社に物件を貸し出すことで毎月固定の賃料を受け取りますが、入居者とのやり取りや物件管理はすべてサブリース会社が行います。そのため、オーナーは空室リスクや管理の手間を負うことなく、安定した収入を得られます。

ただし、オーナーとサブリース会社の間で締結される契約は厳密には「マスターリース契約」と呼ばれ、サブリース会社と入居者との間で締結される契約が「サブリース契約」です。一般的には、これらの契約形態をまとめて「サブリース契約」と呼ぶことが多いですが、それぞれの契約内容や役割を明確に理解しておくことが重要です。

サブリース契約とマスターリース契約の違いをより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

管理委託：入居者が借主

管理委託契約では、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結びます。不動産管理会社は、オーナーから管理業務を委託され、下記のような業務を行います。

• 入居者の募集や審査
• 契約手続き
• 家賃の集金
• クレーム対応
• 修繕対応など

管理委託では、オーナーが入居者と直接契約を結ぶため、空室リスクや家賃滞納リスクを負うのもオーナーです。しかし、その一方で、満室時の収益はサブリースよりも高くなる傾向があります。

また、家賃設定や入居者選定にある程度の裁量を持てるため、より主体的に物件経営に関わることが可能です。

【賃料】サブリースと管理委託の違い

サブリースと管理委託では、賃料の受け取り方や設定方法が異なります。両者の賃料の仕組みは、以下の通りです。

それぞれの仕組みを理解し、自身の投資戦略に合った方を選択しましょう。

サブリース：サブリース会社から一定の賃料を受け取れる

サブリース契約では、オーナーはサブリース会社から毎月固定額の賃料を受け取ります。この賃料は、空室の有無に関わらず一定のため、安定した収入源を確保できます。

しかし、サブリース会社は空室リスクや管理費用などを考慮して賃料を設定するため、満室時の想定家賃よりも低い金額で設定されるのが一般的です。相場としては、満室時家賃の8〜9割程度が目安となります。

例えば、満室時の想定家賃が月10万円の物件の場合、サブリース賃料は8〜9万円程度に設定されます。空室リスクを回避できるメリットがある一方で、満室になった場合に得られるはずの収益の一部をサブリース会社に支払うことになるため、収益性を最大化できない可能性があることを理解しておきましょう。

管理委託：入居者から直接賃料を受け取る

管理委託契約では、オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結ぶため、入居者から直接賃料を受け取ります。そのため、満室時の賃料収入はサブリースよりも高くなる傾向があります。

しかし、空室が発生した場合は、その分の賃料収入が得られません。空室期間が長引けば長引くほど、オーナーの収益は減少するため、空室対策を積極的に行う必要があります。

また、管理委託の場合、管理会社に管理手数料を支払う必要があります。管理手数料の金額や支払い方法は、管理会社との契約内容によって異なりますが、一般的には賃料収入の数%程度が相場です。

【メリット】サブリースと管理委託の違い

サブリースと管理委託には、それぞれ異なるメリットがあります。両者のメリットは以下の通りです。

自身の状況や投資戦略に合わせて、最適な契約形態を選択しましょう。

サブリース：安定した賃貸経営になる

サブリース契約のメリットは、空室リスクを負うことなく、安定した収入を確保できることです。サブリース会社が物件を一括で借り上げるため、空室が発生した場合でも、オーナーは契約で定められた賃料を受け取れます。

また、入居者の募集や審査やクレーム対応など、煩雑な管理業務をサブリース会社に委託できる点も大きなメリットです。煩雑な業務を委託することで、オーナーは時間と労力を節約し、本業や他の投資活動に集中できます。

特に、不動産投資が初めての方や、遠方に住んでいて物件管理が難しい方、複数の物件を所有している方にとって、サブリースは魅力的な選択肢となるでしょう。

管理委託：満室時はサブリースより高い収益を得られる

管理委託契約のメリットは、満室時の収益性が高いことです。サブリースとは異なり、オーナーが入居者から直接賃料を受け取るため、中間マージンが発生せず、より高い収益を得られます。

また、家賃設定や入居者選定、物件のメンテナンス方針など、オーナー自身である程度の裁量を持って物件経営に関われる点もメリットです。市場の動向や物件の状況に合わせて柔軟に運用することで、収益を最大化できる可能性があります。

さらに、管理会社との契約内容によっては、委託する業務範囲をカスタマイズできる場合があります。例えば、入居者募集のみを委託したり、家賃の集金のみを委託したりするなど、必要な業務だけを選択することで、管理手数料を抑えることも可能です。

【デメリット】サブリースと管理委託の違い

サブリースと管理委託にはそれぞれデメリットも存在します。両者のデメリットは以下の通りです。

契約前に両者のデメリットを理解し、自身の状況に合った選択をすることが重要です。

サブリース：年数が経つごとに賃料が下がる傾向にある

サブリース契約のデメリットとして、まず挙げられるのが賃料低下リスクです。サブリース会社は、契約期間中に賃料を見直す権利を有している場合が多く、建物の経年劣化や市場の変動などを理由に賃料を減額される可能性があります。

一度賃料が減額されると、元の賃料に戻すことは難しいため、長期的な収益計画に影響を及ぼす可能性があります。契約前に賃料改定の条件をしっかりと確認し、将来的な賃料低下リスクを把握しておくことが重要です。

管理委託：空室分は家賃収入を得られない

管理委託契約のデメリットは、空室リスクです。オーナーが入居者と直接契約を結ぶため、空室が発生した場合は、その分の家賃収入が得られなくなります。空室期間が長引けば長引くほど、オーナーの収益は減少するため、空室対策を積極的に行う必要があります。

入居者募集のための広告掲載や内覧対応、入居審査、契約手続きなど、空室対策には時間と労力が必要です。また、入居者からのクレーム対応や家賃滞納への対応など、さまざまなトラブルが発生する可能性があることも考慮に入れておく必要があります。

サブリースと管理委託がそれぞれ向いている人の特徴は？

サブリースと管理委託は、それぞれ異なる特徴を持つため、どちらの契約形態が適しているかは、オーナーの状況や投資戦略によって異なります。それぞれが向いている人の特徴は、以下の通りです。

自身の状況を踏まえ、最適な選択をしましょう。

サブリース：経営業務を外部に任せて安定した収益を得たい人

サブリースは、物件の管理や運営をサブリース会社に任せることで、安定した賃料収入を得られる仕組みです。そのため、副業として不動産投資を行いたい人や、経営の手間を省きたい人に適しています。

また、空室リスクを心配する必要がないため、立地や設備、築年数などの理由で満室になりづらい物件を所有しているオーナーにも向いています。

不動産経営に関する知識がない人や、すべての業務を専門家に任せて安心したい人にもおすすめです。

管理委託：経営を自身で行って高収益を狙いたい人

管理委託は、サブリースよりも満室時の収益性が高いため、自分で物件の経営に関与してより高い収益を目指したい人に適しています。特に、好立地の物件や新築物件など、入居者を確保しやすい物件を所有している場合は、管理委託の方がメリットを得やすいでしょう。

また、管理会社に委託する業務内容を選べるケースもあり、必要な業務だけを依頼してコストを抑えることも可能です。そのため、柔軟に運営方針を決めたい人にもおすすめです。

サブリースを契約解除できる？

サブリース契約は、物件オーナー側からの契約解除が難しいのが特徴です。解除には正当事由が必要とされ、単なるオーナーの都合だけでは解除できません。

以下のようなケースが正当事由として認められる可能性があります。

1. 立退料を支払う場合
2. 物件の老朽化により取り壊しが必要な場合
3. オーナーや親族が物件を使用する場合
4. サブリース会社が契約違反や義務違反をしている場合

サブリース契約の解除は、交渉が必要になる場合も多いため、解約支援サービスの活用や、弁護士への相談を検討することがおすすめです。

なお、サブリース契約の解除に関する情報は以下の記事でも解説しています。サブリースの契約解除に関してより詳しく知りたい方は、参考にしてください。

管理委託への変更目的の契約解除には「サブリース解約支援」がおすすめ

サブリースは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。一方、管理委託は、物件オーナーが入居者と直接賃貸契約を結び、管理業務のみを管理会社に委託する形態です。

サブリースのメリットは、空室リスクを気にせず安定した収益を得られる点です。しかし、契約期間が長くなると賃料の減額が行われたり、オーナー側からの契約解除が難しいなどのデメリットもあります。

そのため、収益性の向上を目指して管理委託に切り替えたい場合は、サブリース契約の解除が必要です。

ただし、サブリースの解約は交渉が必要になることも多く、スムーズに進めるのは難しいケースがあります。サブリース解約支援などの専門サービスを活用することで、適切な手順で解除を進められるため安心です。

なお、「サブリース解約navi」では、サブリース契約や解約に関するご相談を受け付けています。

管理委託への変更目的の契約解除に関するお悩みも丁寧に対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。