マンションの賃貸経営でのサブリースをお考えの方で、以下のようなお悩みはありませんか？
「サブリース契約で事前に確認すべきポイントは？」
「賃料保証や管理委託のリスクを回避する方法が知りたい」
「マンションサブリース契約するメリットとデメリットは？」
本記事では、サブリース契約するメリット・デメリット、失敗しないために事前に確認すべきポイントなどを詳しく解説します。
サブリース契約を検討中の方は、本記事をぜひ参考にしてください。
マンションのサブリース契約とは
マンションのサブリース契約とは、不動産オーナーが所有する物件をサブリース会社に一括で貸し出す形態です。
物件を借りたサブリース会社が入居者を募集し、物件の管理・運営を行います。
一般的な賃貸借契約では、オーナーが直接入居者と契約を結びます。
しかし、サブリース契約ではサブリース会社が入居者と契約を結ぶので、オーナーは管理の負担が軽くなるでしょう。
なお、サブリース契約の基本的な仕組みは以下のとおりです。
- オーナーには毎月家賃の80～90％を保証
- サブリース会社が入居者を募集し、物件の管理業務を行う
- 入居者退去後などの一定期間は「免責期間」で、賃料が発生しない場合がある
マンションをサブリース契約するメリット
オーナーがサブリース契約を結ぶメリットは、以下の5つです。
- 毎月の家賃収入が安定する
- 賃貸管理も任せられる
- 相続税対策になる
- 確定申告の負担が軽くなる
- 賃貸経営のリスクヘッジにつながる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
毎月の家賃収入が安定する
サブリース契約を締結した場合、サブリース会社が物件を一括で借り上げるため、空室時でも一定の家賃収入を得られます。
家賃滞納のリスクもサブリース会社が負うため、オーナーは安定した収入を確保できるでしょう。
サブリース会社は、一般的に実際の家賃収入の80〜90%の保証賃料をオーナーに支払います。
空室や家賃滞納を気にせずに賃貸収入を得られるため、長期的に安定した収益を求めるオーナーに適しています。
賃貸管理も任せられる
マンションを運用する際は、家賃の集金や退去手続き、入居者募集やクレーム対応など、さまざまな手間がかかります。
一方、サブリース契約を結ぶと上記の煩雑な業務をすべてサブリース会社に任せられます。
また、設備の故障対応やメンテナンスもサブリース会社が代行してくれます。
管理委託と異なり、最終的な判断や意思決定もサブリース会社が行うため、オーナーは管理の手間を大幅に軽減できるでしょう。
このため、海外転勤や遠方に住んでいるオーナーでも、安心して物件を任せられます。賃貸管理の知識や経験が少ない初心者オーナーにもおすすめの契約形態です。
相続税対策になる
サブリース契約を結ぶと、物件が「満室」とみなされ、相続税評価額を抑えられる効果があります。
また、相続税の計算上、「貸家」で評価されるため、通常の賃貸借契約と比べて評価額が引き下げられます。
このため、サブリース契約を結ぶと、次世代へ家賃収入の資産継承にも役立つでしょう。
賃貸経営を通じて相続税の節税対策を図りたい方にも、サブリース契約が適しています。
確定申告の負担が軽くなる
サブリース契約を結ぶと、家賃収入がサブリース会社から一括で送金されるため、オーナーの収支が明確化できます。
また、経費には固定資産税、減価償却費、ローン金利などに限定されるため、複雑な計算は必要ありません。
サブリース会社から提供される毎月の収支報告書を基に、簡単に確定申告を行えます。
なお、複数の物件を所有しているオーナーでも、サブリース契約を結ぶと収支管理の負担も軽減できるでしょう。
確定申告にかかる時間と労力を削減し、効率的に賃貸経営を行いたい方にもおすすめです。
賃貸経営のリスクヘッジにつながる
サブリース契約では、空室リスクや家賃滞納リスクをサブリース会社が負担するため、オーナー自身の賃貸経営に関するリスクを低減できます。
また、契約期間中は予期せぬ収入減少を防げるため、長期的な経営の安定化も図れるでしょう。
さらに、賃貸経営特有の突発的なトラブル（入居者とのクレームや急な修繕など）への対応もサブリース会社に任せられるため、オーナーの精神的な負担も軽くなります。
加えて、市場の家賃相場が下落したり、入居者の需要が減少したりしても、サブリース契約があれば一定の収入を確保できます。
このため、賃貸経営のリスクヘッジを重視する方には、サブリース契約は有効です。
マンションをサブリース契約するデメリット
サブリース契約にはデメリットも存在します。
マンションオーナーが知っておくべき5つのデメリットを紹介しましょう。
- 収益額が下がる
- 賃料の減額リスクがある
- 修繕費が割高になる
- 免責期間が存在する
- 入居者を選べない
それぞれのデメリットを解説します。
収益額が下がる
サブリース契約を結ぶと、実際の家賃収入の80〜90％程度の保証賃料がオーナーに支払われます。
そのため、自主管理や一般的な管理委託と比べると、オーナーの手元に入る収益は少なくなってしまいます。
また、管理手数料や広告費などもサブリース会社に入るため、オーナーの利回り低下は避けられないでしょう。
さらに、礼金や更新料などの収入もサブリース会社のものになるケースが多く、トータルの収益性は犠牲になりやすいです。
このため、サブリース契約は空室リスクを回避できる一方で、収益の最大化は見込みづらいでしょう。
賃料の減額リスクがある
サブリース契約では、契約期間中でも賃料が定期的に見直されるのが一般的です。
特に2年ごとの更新タイミングで減額が行われる場合が多く、オーナーからすると賃料収入が減ってしまうためデメリットを感じるでしょう。
また、借地借家法32条が適用されるため、経済情勢の変動などで賃料減額請求が認められやすい状況です。このため、景気の悪化などを理由に大幅な減額を迫られるリスクもあります。
さらに、サブリース会社の経営が悪化した場合、突然の大幅減額を要求されるケースも無視できません。減額後の賃料でローンの返済が難しくなる恐れもあるため、注意が必要です。
参考：借地借家法第32条
参考：賃貸住宅(サブリース方式)の契約を検討する方へ｜消費者庁
修繕費が割高になる
マンションの修繕やリフォーム工事は、サブリース会社の指定業者が行うのがほとんどです。その際、工事の金額が相場よりも高く設定されるかもしれません。
修繕費はオーナー負担なので、思わぬ出費の発生につながるリスクがあります。また、定期的なメンテナンス費用を割高な金額で請求され、収益が圧迫される可能性もあるでしょう。
修繕費に関してもオーナーの意向が反映されにくいデメリットがあるため、注意してください。
免責期間が存在する
サブリース契約の開始直後や入居者の退去後には「免責期間」が設けられます。
免責期間が設けられると、通常1ヵ月から半年は家賃収入が発生しない場合があるため注意しなければなりません。
特に新築物件の場合、竣工後しばらくは免責期間の場合が多いため、当初の事業計画に影響を与える可能性があります。
加えて、入居者の退去が相次いだ場合、免責期間が繰り返し発生するかもしれません。
サブリース会社が実施する入居者募集が順調に進まないと、免責期間が想定以上に長引く恐れもあるので、念頭に置いてください。
入居者を選べない
サブリース契約では、入居者の審査や選定はサブリース会社に一任されます。
そのため、物件オーナーの意向は反映されにくく、望ましくない入居希望者の入居が決定されるリスクもあります。
例えば、ペットの飼育や楽器の演奏など、オーナーが避けたい入居者でも、サブリース会社の判断で入居を認められるかもしれません。
また、入居者トラブルが発生した場合、サブリース会社の対応にオーナーは関与できません。
居住者の質の低下が懸念される一方で、管理方法をコントロールできないのが悩ましい点です。
マンションのサブリース契約を失敗しないための確認事項
サブリース契約を検討する際の、以下のチェックポイントをご紹介します。
- 保証賃料の内容確認
- 賃料見直しの周期と条件
- 広告費・原状回復費の負担
- 免責期間の設定確認
- 解約条件の確認
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
保証賃料の内容確認
サブリース契約を検討する際は、提示された保証賃料が適正かどうかをしっかり見極める必要があります。
まず、保証賃料の割合が、相場の80〜90％の範囲内に収まっているかチェックしましょう。
また、周辺相場や物件の優位性に関して、サブリース会社の説明を十分に聞いておくのも大切です。
加えて、将来的な賃料の減額リスクを考慮し、減額後も賃貸経営が黒字で成り立つかどうかをシミュレーションしておきましょう。
さらに、地域の賃貸需要や、サブリース会社の過去の入居率なども確認しておいてください。
客観的なデータを基に判断できれば、無理のない賃料設定か見極められます。甘い保証賃料に惑わされず、慎重に検討するようにしてください。
賃料見直しの周期と条件
サブリース契約での賃料の見直し時期と基準は、オーナーの収益に直結する重要なポイントです。
一般的な見直し周期は2年ごとですが、念のため契約書を確認しておきましょう。
また、賃料の下限額や据え置き期間など、下落リスクをヘッジする条件がないか確認するのも大切です。
過去の更新実績から、サブリース会社の賃料改定の傾向を読み取っておくのもよいでしょう。
さらに、賃料の見直し基準が、市場相場やサブリース会社の経営状態に連動していないかもチェックが必要です。
想定外の減額リスクを回避するためにも、見直し条件は慎重に吟味しましょう。
広告費・原状回復費の負担
サブリース契約では、入居者募集の広告費用や退去時の原状回復費用の負担に関しても確認するようにしましょう。
なぜなら、上記の費用がオーナー負担の場合、想定外の出費につながるためです。
また、広告費や原状回復費に関する取り決めを契約書で確認し、オーナーの負担割合を明確にしておきましょう。
加えて、修繕やリフォームの費用負担に関しても、オーナーの収支に大きな影響を与えるため注意が必要です。
参考：賃貸住宅(サブリース方式)の契約を検討する方へ｜消費者庁
免責期間の設定確認
免責期間の発生タイミングと期間に関しては、契約書をしっかり確認しておく必要があります。
新築時と入居者の退去時、それぞれの免責期間の設定を把握し、収支計画に反映させましょう。
特に、退去のたびに免責期間が発生する「再免責期間」の有無は要チェックです。物件の築年数が経過するほど空室が増えやすくなるため、再免責の可能性も見逃せません。
また、サブリース会社の入居者募集の実力も免責期間の長さに影響します。空室期間の短縮につながるように、サブリース会社の営業力もあわせて評価しておくのが賢明です。
解約条件の確認
サブリース契約は、借主であるサブリース会社の権利が手厚く保護される傾向があります。
そのため、サブリース契約の解約に関する条件も、契約前に入念に確認しておくのが大切です。
また、中途解約が可能かどうか、解約時の違約金や予告期間など、契約書の記載内容をしっかり把握しておいてください。
また、どのような理由であれば、オーナーから解約の申し入れが認められるかも確認が必要です。
参考：賃貸住宅(サブリース方式)の契約を検討する方へ｜消費者庁
マンションのサブリース契約はメリット・デメリットを踏まえて検討しよう！
サブリース契約には賃料保証や管理の手間削減など、魅力的なメリットがある一方で、収益性の低下や想定外のリスクなどのデメリットも存在します。
メリットとデメリットをよく理解した上で、自分に合った最適な選択をするようにしてください。
また、失敗のないサブリース契約を結ぶためには、保証賃料や各種費用負担、賃料見直し条件など、契約内容を入念にチェックするのも不可欠です。
リスクを見落とさないよう、専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討を進めましょう。
