サブリース契約をする3つのメリットとは？デメリットと向いている不動産オーナーの特徴を徹底解説

「サブリース契約を検討しているが、メリットとデメリットがよく分からない」

「サブリース契約は自分に向いているのか判断できない」

「どのサブリース会社を選択するべきか分からない」

サブリース契約に関して上記のようなお悩みはありませんか？

賃貸経営には、入居率の低下や家賃滞納トラブルなど、さまざまなリスクが潜んでいます。スマートに賃貸経営を営みたい方にとって、サブリース契約は有用な選択肢の一つです。

実際に、信頼できるサブリース会社をパートナーにして、賃貸経営を成功させている例も少なくありません。

ただし、サブリース契約の利点を活かすためには、オーナー自身も基礎知識を身につけておくのが肝要です。

そこで本記事では、サブリース契約のメリット・デメリットや、トラブルを防止するためのポイントなどを解説します。

サブリース契約の利用を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産オーナーがサブリース契約をする3つのメリット

不動産オーナーがサブリース契約をするメリットは以下3つです。

メリットの内容をそれぞれ詳しく解説します。なお、サブリース契約の基本的な仕組みを、以下の記事でわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

サブリース契約とは？トラブルを防ぐために知っておくべき知識・仕組みを徹底解説

安定した収入の確保

空室率や入居者の有無に関わらず、安定した収入を確保できる点が、サブリース契約のメリットです。通常の賃貸経営では、空室が発生すると家賃収入が即座に減少します。

一方、サブリース契約は、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対して固定の賃料を支払います。

そのため、入居率に収入を左右されないだけでなく、空室リスクや家賃滞納リスクなども回避可能です。また、季節変動や景気変動の影響を受けない点もサブリース契約の強みです。

その他、サブリース契約を活用すれば、賃貸収入が安定するため、長期的な収入の予測が可能になります。

将来の収支計画が明確であれば、建物の維持管理計画や借入金の返済計画などを効率的に進められます。

管理業務の軽減

賃貸管理業務の負担を軽減できる点も、サブリース契約のメリットです。

サブリース契約では、サブリース会社が賃貸物件の管理業務を一括して行うため、オーナーは煩雑な日常業務から解放されます。

賃貸経営に要する時間と労力を大幅に節約できるので、オーナーは本業や他の活動に集中できます。

また、専門知識や経験が必要な管理業務をプロフェッショナルに任せられるため、効率的で質の高い賃貸経営を実現可能です。

コスト負担の軽減

不動産オーナーが負担するコストを大幅に軽減できる点も、サブリース契約のメリットです。

サブリース契約では、通常オーナーが負担するさまざまな管理コストや経費を、サブリース会社が肩代わりします。

そのため、オーナーは安定した賃貸収入を得ながら、予期せぬ出費を抑えられます。例えば、入居者募集のための広告料は、サブリース会社が負担するのが一般的です。

また、退去時の原状回復費用（修繕や清掃などにかかる費用）も、サブリース会社が負担するケースが少なくありません。

オーナーはコスト負担を軽減できると、賃貸収入の安定性をより高められます。

不動産オーナーがサブリース契約をする3つのデメリット

不動産オーナーがサブリース契約をするデメリットは以下3つです。

サブリース契約のメリットと合わせて、デメリットも事前に把握しておきましょう。それぞれ内容を詳しく解説します。

収益額の低下

賃貸経営の収益額が低下する点が、サブリース契約のデメリットです。収益額が低下する主な要因は、以下のとおりです。

• サブリース会社に支払う手数料が高額なケースが多い
• 保証される家賃が直接契約より低く設定されやすい
• 礼金や更新料などの追加収入がオーナーに入らない

不動産オーナーがサブリース会社に支払う手数料の相場は、賃料の10〜20%です。

一般的な管理委託契約の手数料相場が、賃料の5〜10%なので、サブリース契約の方が手数料は高い傾向にあります。

また、家賃保証率が低く設定されたり、家賃以外の収入が得られなくなったりする点も、収益額が低下する要因です。

契約解約・変更の制限

契約の解約や変更が非常に困難な点も、サブリース契約のデメリットです。契約の解約・変更が困難な理由は以下のとおりです。

まず、サブリース契約には借地借家法第28条が適用されるため、オーナーからの一方的な解約や変更が制限されています。

また、サブリース会社は貸主として法的に保護されており、正当な理由なく契約を解除するのは認められません。

さらに、通常10年以上の長期契約が結ばれるため、途中解約には厳しい条件が設けられています。

参考：借地借家法第28条

賃料減額のリスク

賃料減額のリスクが存在する点も、サブリース契約のデメリットです。

サブリース契約では、契約時に合意した賃料が減額されるケースがあり、将来的に家賃収益が目減りする可能性を否定できません。

サブリース契約には、借地借家法第32条が適用され、経済状況の変化などにより賃料減額請求が認められる場合があります。

また、一定期間ごとに賃料が見直される条項が含まれていると、周辺の賃料相場が下落した場合、賃料減額を要求される可能性が高くなります。

参考：借地借家法第32条

以下の記事で、サブリース契約のメリット・デメリットをより詳しく解説しています。デメリットへの対処法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

サブリースのメリットとデメリットとは？仕組みや契約の際の注意点5選を解説

サブリース契約が向いている不動産オーナーとは？

サブリース契約が向いている不動産オーナーの特徴は、以下のとおりです。

サブリース契約は、すべての不動産オーナーに適しているわけではありません。それぞれの特徴を詳しく解説するので、参考にしてください。

賃貸経営の経験が浅い不動産オーナー

サブリース契約は、賃貸経営の経験が浅い不動産オーナーに向いています。

なぜなら、サブリース契約では、複雑な賃貸管理業務をサブリース会社に任せて、経験不足による問題を回避できるからです。

また、空室リスクや家賃滞納リスクが軽減され、安定した収入を得られるため、経験の浅いオーナーでも安心して賃貸経営を行えます。

賃貸経営に関する専門的な知識や経験がなくても、ほぼ手放しで収益を得られるのが、サブリース契約の魅力です。

時間的制約のある不動産オーナー

時間的制約のある不動産オーナーにも、サブリース契約が向いています。

サブリース契約は、サブリース会社が賃貸管理業務の大部分を担当するため、オーナーの時間的負担が大幅に軽減されます。

例えば、多忙な会社経営者にとって、本業に専念しながら、不動産投資による安定した副収入を得られるのは魅力的です。

また、海外在住者や転勤の多い会社員にとっても、現地での管理業務や入居者対応の必要がなくなる点は大きなメリットです。

その他、空室リスクの高い地方物件を所有しているオーナーであれば、入居率に関係なく、賃貸収入が安定するメリットを得られます。

安定収入を求める不動産オーナー

安定収入を求める不動産オーナーにも、サブリース契約が向いています。

サブリース契約は、サブリース会社が物件を一括で借り上げるため、空室の有無に関わらず一定の家賃収入が保証される点が特徴です。

また、家賃滞納が発生しても、サブリース会社から確実に家賃が支払われるため、家賃滞納リスクを回避できます。

加えて、サブリース契約期間中は安定した収入が見込めるため、長期的な資金計画を立てられます。

経営リスクや突発的な出費を避けられる点は、安定収入を求める不動産オーナーにとって魅力的です。

サブリース契約でトラブルを防ぐための3つのポイント

サブリース契約でトラブルを防ぐためのポイントは、以下の3つです。

サブリース契約を検討する際は、トラブルを未然に防ぐための準備が重要です。ここでは、トラブル回避のための3つのポイントを詳しく解説します。

契約内容の十分な確認と理解

サブリース契約でトラブルを防ぐためには、契約内容を十分に確認し理解するのが重要です。

なぜなら、サブリース契約は長期かつ複雑な契約であり、オーナーとサブリース会社の間に知識・経験の格差があるケースが多いためです。

口頭での説明された内容が、契約書に記載された条件と異なる場合などは、後々トラブルに発展する可能性が否定できません。

また、2020年に施行されたサブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第3章）により、サブリース会社には重要事項の説明義務が課されています。

オーナー側も説明内容を理解できるよう、準備しておく必要があります。

参考：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第3章

適切なサブリース会社の選択

信頼性が高く、実績のあるサブリース会社を選択するのも、サブリース契約でトラブルを防ぐためのポイントです。

サブリース契約は長期契約が基本であり、サブリース会社の経営状況や信頼性が契約の安定性に直結します。

また、サブリース会社の能力や運営に対する姿勢が、物件の収益性や管理品質に大きな影響を与えるのは明白です。

加えて、不適切なサブリース会社を選んでしまうと、賃料減額や契約解除などのトラブルリスクが高まります。

適切なサブリース会社を選ぶためには、会社の財務状況や借入金の状況を確認し、客観的に倒産リスクを評価するべきです。

また、長期的な実績があり、安定した経営を行っているかも、確認しておきましょう。

事前の市場調査

事前に市場調査を実施するのも、サブリース契約でトラブルを防ぐポイントです。

まず、エリアの実際の賃料相場をリサーチして、サブリース会社が提示する保証賃料が適正かどうかを判断しましょう。

不動産ポータルサイトや地元の不動産会社を通じて、類似物件の賃料を確認してください。

また、地域の人口動態や開発計画などを調査すると、長期的な賃貸需要を予測し、安定した経営が可能かどうかを判断可能です。

競合物件の状況や空室率などを把握して、サブリース契約のリスクを適切に評価するのも重要です。

サブリース契約の成功例はありますか？

サブリース契約の成功例はたしかに存在します。オーナーの状況や目的が、サブリース契約に適していたり、信頼できるサブリース会社を選択したりするのが成功の秘訣です。

例えば、本業が忙しく賃貸管理に時間を割けないO様は、サブリース契約を活用して、管理業務を任せながら安定した賃料収入を得ることに成功しています。

入退去や条件交渉など、迅速な判断が必要な業務はサブリース会社が代行し、O様は本業に専念しながら効率的な不動産経営を実現しました。

メリット・デメリットをよく理解してサブリース契約を検討しましょう！

サブリース契約を上手に活用すれば、管理業務の負担や経営リスクを軽減しつつ、安定した収入を得られます。

管理業務をサブリース会社に一任し、賃貸経営を成功させた例も数多く存在します。

ただし、収益額の低下や賃料減額などのリスクを十分理解したうえで契約しなければなりません。

また、サブリース契約は、すべての不動産オーナーに向いているわけではないため、自身の状況や目的を整理して、活用するかどうかを検討しましょう。

サブリース契約を利用する際は、以下のポイントを意識してください。

• 契約内容の十分な確認と理解
• 適切なサブリース会社の選択
• 事前の市場調査

契約内容を十分に理解して、適切なサブリース会社をパートナーにできれば、賃貸経営が成功する可能性をより高められます。

メリット・デメリットをよく理解したうえで、サブリース契約を検討しましょう。