「サブリース投資で悪徳業者に引っかかりたくない」
「悪質な不動産会社の見分け方がわからない」
「サブリース詐欺に合わないための対策を知りたい」
サブリース契約で、上記のような不安や疑問はありませんか？
サブリース契約で悪徳業者から被害を受けるケースが後を絶ちません。
この記事では、サブリースで悪徳業者に注意すべき理由や悪徳業者の特徴などを詳しく解説します。
サブリース詐欺の被害に遭わないために、ぜひ最後までご覧ください。
サブリースで悪徳業者に注意すべき3つの理由
サブリース投資で悪徳業者に注意が必要な理由は以下3つです。
- 虚偽の説明や誇大広告による勧誘の可能性がある
- 不正な二重契約を迫られることがある
- 長期のサブリース契約を結ぶと途中解約が難しい
それぞれ詳しく見ていきましょう。
虚偽の説明や誇大広告による勧誘の可能性がある
悪徳業者の多くは、不動産投資の経験が浅い初心者や高齢者を中心に狙います。
「簡単に高収益が得られる」など、サブリースの利点を過剰に強調し、リスクやデメリットは意図的に説明を避ける傾向があります。
よく使われる誇大表現は、以下のようなものが挙げられます。
- 「20年間の家賃保証」
- 「初期費用ゼロ」「元手なし」
- 「空室リスクなし」「家賃下落リスクなし」
上記のような条件がないわけではありませんが、そう簡単に実現できるものではなく、過剰に強調している場合は詐欺を疑うべきです。
特に気をつけたいのが「リスクゼロ」を匂わせる表現です。不動産投資には常にリスクがともなうため、リスクを過小評価する勧誘は危険信号と考えるべきです。
不正な二重契約を迫られることがある
悪徳業者の中には、正規の契約書とは別の偽の契約書を作成し、オーナーに署名を迫るケースがあります。
実際の契約条件より家賃を水増しした偽の契約書を作り、差額を業者側が取得する手口です。
このような二重契約の手口としては、以下のようなものが挙げられます。
- サブリース契約とは別に、高額な架空の管理契約を結ばせる
- 差額を架空の会社口座に振り込ませ、業者が着服する
- 相場より高額な売買価格を提示し、水増し分を業者が取得する
上記の手口は、投資家を欺いて不当な利益を得ようとする悪質な手口です。普通の感覚なら不自然だと気付けますが、巧妙な手口で騙されてしまう人も少なくありません。
二重契約のリスクを避けるには、おかしな条項がないか、相場と比べて妥当な金額かなど、契約書内容を隅々までチェックしておきましょう。
また、契約書にサインする前に、第三者の専門家にも目を通してもらうこともおすすめです。
長期のサブリース契約を結ぶと途中解約が難しい
多くのオーナーは、長期の家賃保証に魅力を感じてサブリース契約を結びます。
しかし、サブリース契約が悪徳業者との間で交わされたものだった場合、オーナー側からの中途解約は難しくなります。
なぜなら、サブリース契約は借地借家法が適用され、家主であるオーナー側が不利になるためです。
以下のようなケースでない限り、オーナーの都合だけでは解約が認められません。
- 建物の老朽化や取り壊しの必要性が生じた
- サブリース会社の重大な契約違反があった
- オーナー自身や親族が物件に住む必要が生じた
参考：借地借家法
さらに、悪徳業者との契約では、法外な違約金条項が盛り込まれているケースもあります。高額の支払いを迫られ、泣き寝入りせざるを得ない事態にもなりかねません。
解約の難しさを踏まえ、本当に信頼できる業者か見極めるために、慎重に業者を選ぶようにしましょう。
サブリースで悪徳業者の可能性がある不動産会社の4つの特徴
サブリースで悪徳の疑いがある業者には、具体的にどのような特徴があるのでしょうか。
以下4つのポイントから、リスクの高い不動産会社の見分け方を解説します。
- 過度に甘い条件を提示する
- 契約内容の説明が不十分
- 実績や評判が乏しい
- 宅地建物取引業者としての登録がない
過度に甘い条件を提示する
悪徳業者の多くは、過度に好条件のサブリースプランを提案してきます。
「家賃保証20年」や「初期投資ゼロ」など、一見すると魅力的な条件を提案してきますが、現実的にはほとんど実現しません。
特に、以下のような表現には要注意です。
- 「家賃は下がりません」などの市場変動を無視した保証
- 「元手なし」「誰でも簡単に」などのリスクを軽視した言葉
- 「借り手は必ず見つかる」などの根拠のない断言
上記のような表現のサブリースプランがまったくないわけではありません。しかし「リスクゼロ」などのおいしい話は、ほぼ実現しないと考えるのが賢明です。
契約内容の説明が不十分
悪徳業者による勧誘では、契約の重要事項の説明が不十分なケースが目立ちます。都合の悪い情報を意図的に伏せ、オーナー側の判断を誤らせる手口です。
例えば、以下のような説明を曖昧にする業者は要注意です。
- 家賃減額の可能性と、その条件
- 契約解除の手順や、発生する違約金
- 大規模修繕費用など、オーナー負担の追加コスト
- サブリース期間終了後の契約継続可否
上記のような情報は、オーナーが契約判断する際の重要な材料です。契約内容を十分に開示しない業者は、オーナーの利益よりも自社の利益を優先していると考えられます。
このため、契約内容を理解していない状態で安易に判を押すのは避けるべきです。疑問点は曖昧にせず、納得できるまで説明を受けるようにしましょう。
実績や評判が乏しい
サブリース業者選びで見逃せないのが、過去の実績や世間の評判です。長年オーナーから信頼され、良質な物件を多く手がける業者は高い評価を得ています。
実績が乏しく、評判もイマイチな業者は、悪徳業者の可能性を疑うべきです。
具体的には、以下のような特徴がある業者はリスクが高いと考えられます。
- 会社の設立が最近で、長期的な運営実績がない
- 顧客からの評価や口コミが少ない、または否定的な評価が目立つ
- 業界内での知名度が低く、信頼を得られていない
新規参入した業者すべてが悪徳業者ではありませんが、多額の資金を預ける以上、運営実績のある会社を選ぶのが賢明です。
また、不動産ポータルサイトで検索するだけでは、本当の実績が見えないこともあります。そのため、表面上の評判だけでなく、業界関係者の生の口コミを聞くのもおすすめです。
宅地建物取引業者としての登録がない
サブリース業者を選ぶ際は、宅地建物取引業者登録の有無も重要なポイントです。
宅地建物取引業者は、不動産取引の適正化を図る国家資格で、一定の要件をクリアした業者だけが認可を受けられます。
ほとんどの優良なサブリース業者は、信頼性の観点から宅地建物取引業者を取得しています。無登録業者は悪徳業者の可能性があるため、宅建業者の登録の有無はしっかり確認しておきましょう。
具体的なチェックポイントは以下のとおりです。
- 重要事項説明書や契約書に、免許証番号の記載があるか
- 国土交通省の宅建業者検索システムで、登録が確認できるかどうか
- 店頭に免許証が掲げられているかどうか
心配な場合は、業者に直接免許証の提示を求めるのもおすすめです。万が一免許証の提出を渋られたり、はぐらかされた場合は悪徳業者の可能性があります。
まともなサブリース業者かを判断する際は、宅地建物取引業者の有無も参考にしてみてください。
サブリースで悪徳業者に騙されないための4つのポイント
ここからは、サブリース詐欺に引っかからないために、以下4つの心構えをご紹介します。
- 契約内容を十分に理解する
- 物件や家賃の相場を自分で調べる
- サブリースのリスクを理解する
- 第三者の専門家に相談する
一つずつ詳しく解説していきます。
契約内容を十分に理解する
不動産オーナーは、サブリース契約の細かい内容まで精読し、疑問点の徹底的な解決を心がけましょう。契約内容の理解が曖昧なままサインしてしまうと、悪徳業者の被害に遭うリスクが高まります。
特に、以下のポイントに注意しましょう。
- 契約期間、中途解約の可否
- 家賃保証の条件、賃料改定のルール
- 高額修繕など、オーナー負担の発生条件
- トラブル時の免責事項
上記のような重要事項は、あらかじめ業者に確認し、必ず書面で回答をもらうようにしてください。
難解な専門用語が並んで理解が難しい場合は、サブリースに詳しい専門家に解説を求めるのも一つの方法です。
物件や家賃の相場を自分で調べる
サブリース業者から提示された条件の妥当性を判断するには、オーナー自身が相場観を養っておくことも大切です。
家賃設定が周辺相場と比べて適正か、立地の優位性は十分かなどを、自分の目で確かめることで、業者から提示された条件の良し悪しが判断できます。
具体的な相場のリサーチ方法は、以下のようなものが挙げられます。
- 不動産ポータルサイトで、近隣物件の賃料を調査
- 地元の不動産業者数社に、相場感を問い合わせる
- 将来の人口動向や開発計画など、中長期的な視点での分析も怠らない
業者から提示された金額の根拠を、しっかり説明してもらうことも大切です。曖昧な回答しか得られない場合は、その業者と契約を結ばない方がよいでしょう。
また、業者にすべて任せてしまうと、悪徳業者に付け込まれやすくなります。そのため、サブリースや不動産の知識を身につけることも意識してみてください。
サブリースのリスクを理解する
サブリースは魅力的な投資ですが、一定のリスクがともないます。自分の身を守るためにも、どのようなリスクがあるのか理解しておきましょう。
例えば、以下のようなリスクがあります。
- 空室が増えた場合の、家賃保証の減額リスク
- サブリース業者の倒産リスク
- 物件の老朽化による、資産価値の下落リスク
適切な対策を取れば、リスクを抑えることは可能です。
しかし、リスクを認識せず、盲目的にサブリース業者を信用してしまうと、悪徳業者にあたった際に金銭的なダメージを受けてしまいます。
リスクを避けるために、サブリースに関する正しい知識を身につけるようにしてください。
中長期的な収益性や機を逸した時の損失、将来負担となりうるコストなどをしっかり見極められるようにしていきましょう。
第三者の専門家に相談する
サブリース契約の是非を判断する上で、第三者の専門家に意見を求めることも有効です。
業界の動向に詳しい不動産のプロなら、客観的な立場から的確なアドバイスをくれます。悪徳業者の言葉に騙されないためにも、プロからの助言もぜひ取り入れていきましょう。
相談したい専門家としては、以下のような職種が挙げられます。
- 不動産の有識者、コンサルタント
- 顧問弁護士、司法書士
- 税理士、公認会計士
専門家に相談するタイミングとして、検討段階から専門家を活用するのが賢明です。
サブリース契約を検討している方は、間違った判断をしないために専門家への相談も検討してみてください。
長期のサブリース契約は途中解約が難しいため悪徳業者に注意しましょう
悪質な業者を見分けるためには、契約内容の確認が大切です。
また、相場やリスクを分析する習慣を身につけることで、悪徳な契約内容の判断もできます。時には専門家の意見を仰ぎつつ、客観的な判断を心がけていきましょう。
サブリース契約を検討している方は、本記事を参考に、真っ当な契約ができるように準備を進めてみてください。
