「サブリース契約を解約したいけど、できるのかわからない」
「サブリース解約が難しいと聞くけど、具体的な理由が知りたい」
「サブリース解約の正しい手順を確認したい」
サブリースの解約について上記のようなお悩みはありませんか？
サブリース契約は、一度結ぶと借地借家法の適用や高額な違約金などにより解約が難しいといわれています。そのため、実際に解約を試みても、思うように交渉が進まない場合もあります。
この記事では、サブリース契約が解約しづらい理由や具体的な解約方法などを詳しく解説しています。
サブリース解約できずにお困りの方は、ぜひご参考ください。
サブリース契約は借地借家法が適用されるため解約できない可能性が高い
サブリース契約の解約が難しい理由は、借地借家法が適用されるからです。
借地借家法とは、借主（サブリース会社）の権利を手厚く保護する法律です。
サブリース契約を解除するためには、貸主（サブリース会社）との合意が必要になります。
また、家主（オーナー）からサブリース契約を解約するには、借地借家法第28条で示される「正当事由」が必要ですが、一般的に認められるハードルは非常に高いといわれています。
家主（オーナー）の事情で認められる可能性がある事由は以下のとおりです。
- オーナー自身や親族が物件を使用する必要がある
- 建物の老朽化で取り壊しが必要になる
- 借主(サブリース会社)の重大な契約違反があるなど
上記のように正当事由の範囲は限られ、貸主は借地借家法に守られるため、家主側の一方的な解約はできない場合もあります。
そのため、サブリース契約を解約するためには、借地借家法の内容を理解しなければいけません。
また、借地借家法の内容を詳しく知りたい方は、以下のページからご確認ください。
参考：借地借家法
サブリースの解約ができない借地借家法以外の理由
サブリース契約の解約が難しい理由は、借地借家法の適用だけでなく、以下の2つも影響します。
- 高額な違約金を払わないといけない可能性がある
- 解約条項の効力が弱い
それぞれ、なぜ解約できないのか確認していきましょう。
高額な違約金を払わないといけない可能性がある
サブリース契約の解約時に、高額な違約金の支払いを求められる可能性が高いため、オーナーにとって負担になります。
実際の違約金額は、契約書の記載内容に基づいて決定されるのが一般的です。
違約金の相場は『月額賃料の3〜12カ月分』になり、平均的には6カ月分という場合が多いようです。
しかし、高額な違約金になるのは間違いありません。
また、サブリース契約とは別に建物管理業務を委託している場合は、解約時に二重の違約金を求められるおそれがあります。
ただし、サブリース契約には借地借家法が適用されるため、契約書の違約金条項がそのまま当てはまるとは限りません。
そのため、サブリース解約する際は、違約金がいくらかかるのか明確にしてから、手続きを進めていきましょう。
解約条項の効力が弱い
サブリースを解約する際は、借地借家法が適用されるため、契約書に記載してある解約条項の効力は弱くなってしまいます。
先ほども解説したように、借地借家法は借主の利益を守ることを主眼とした法律になるため、解約条項があっても解約が認められない可能性があります。
通常の賃貸借契約では、契約書に解約条項を設ければ比較的自由に解約可能です。
しかし、サブリース契約の場合、解約条項の効力は限定的になるため、簡単に解約できません。
また実際の裁判でも、解約条項だけでなく借地借家法に基づいて総合的に判断されるため、解約条項を満たすだけでは違約金なしで解約できるとは言い切れません。
そのため、上記のように解約条項の効力は弱いため、サブリース解約の大きな障壁になります。契約書の解約条項だけではなく、借地借家法の内容も確認するようにしましょう。
サブリースの解約ができないケースの具体的な判例
サブリース契約の解約が認められなかった判例として、『東京地裁令和元年11月26日の判決』の内容を紹介します。
資産管理会社Xがサブリース契約している物件を、相続対策として高額な納税資金を捻出するため解約を申し入れました。
しかし、裁判所は以下3つの理由から、Xの解約請求を認めませんでした。
- 納税資金捻出のための売却理由は、「自己使用の必要性が大きいものとはいえない」
- サブリース事業者にとって建物賃借権は「事業の根幹をなす重要なもの」
- X社が提示した立退料（1か月分の差額賃料）は本件各契約を解約することにより喪失する被告の経済的利益に比して余りに少額であるから、正当事由を補完するには足りない
上記のように納税目的は正当事由に該当せず、サブリース会社の不利益が大きいことから、オーナー側の解約は退けられています。
そのため、オーナーの事情が切実な場合でも、簡単には解約できないため注意が必要です。
『東京地裁令和元年11月26日の判決』の内容をさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
参考：サブリース契約には借地借家法第28条の適用がないとして求めた賃貸人の建物明渡し請求が棄却された事例
サブリース解約の流れと具体的な手続き方法【5STEP】
ここからは、サブリース契約の具体的な解約手順を5つのステップで解説します。
- 契約書の確認
- サブリース会社への事前連絡及び解約通知書の作成と送付
- サブリース会社との話し合い
- 合意形成と手続き完了
- 合意が得られない場合は専門家や弁護士に相談しながら交渉を継続
サブリースの解約を検討している方は、一つずつ丁寧に見ていきましょう。
①契約書の確認
まずはサブリース契約書の解約条項をしっかりチェックしましょう。確認すべきは以下の3点です。
- 解約申し出の期限を確認
- 解約に伴う違約金の有無と金額を確認
- 解約可能なケースが明記されているか確認
違約金がある場合は、高額になる可能性もあるため詳細な金額の確認が必要です。
そのため、契約書を隅々まで読み込んで、契約内容を理解しておく必要があります。
また、基本的に借地借家法が適用されるため、あわせて理解しておく必要があります。
もしも不明点があれば、この段階で不動産の専門家に相談するのも有効です。曖昧な部分を残さず、しっかりと準備を整えることが重要です。
②サブリース会社への事前連絡及び解約通知書の作成と送付
サブリース会社への解約通知は、以下の手順で行います。
- 解約通知書を作成
- 内容証明郵便での送付を推奨
- 正当事由がある場合は詳細を記載
また、解約通知書を作成する際は以下の内容を明記する必要があります。
- 解約通知日
- 対象物件
- 契約期間
- オーナーの情報など
もし、正当事由がある場合は、なぜ解約が必要なのか、できるだけ具体的に伝えなければいけません。
単に「解約したい」というだけでは、サブリース会社を説得するのは困難です。
解約通知書を郵送する際、内容証明郵便を使うと発送記録と文書の内容が残るため、交渉の証拠としても役立ち、後々のトラブル防止につながります。
③サブリース会社との話し合い
解約通知書の送付後、サブリース会社からの回答を待ちます。
この時点でサブリース会社からの合意が得られた場合は、解約に向けて手続きを進めます。
しかし、貸主が難色を示してきた場合、実際に会って交渉を重ねるのが一般的です。
交渉ではオーナー側の事情を説明しつつ、立退料や違約金などの歩み寄りが必要になる場合があります。
ただし、交渉がスムーズに進まない場合は、下記で紹介するように弁護士への相談が必要です。
そのため交渉する際は、話し合いの難航は想定内ととらえて、臨機応変に対応しなければいけません。
④合意形成と手続き完了
サブリース会社との合意がまとまれば、合意内容に基づいて書面（合意書）を作成し、双方が署名・捺印すると正式契約となります。
違約金や立退料の支払いがある場合は、期日までに必ず済ませましょう。支払いの遅れは新たなトラブルに発展する可能性があります。
違約金や立退料の支払い後は、契約終了日をもって解約が完了します。
上記のように、サブリース解約は簡単ではないため途中で挫折したくなるかもしれませんが、諦めない心が大切です。
⑤合意が得られない場合は専門家や弁護士に相談しながら交渉を継続
万が一、サブリース解約の合意が得られない場合は、不動産の専門家や弁護士への相談が必要です。
解約の可能性を高めるためにも、専門家や弁護士同席のもと、サブリース会社との交渉を進める必要があります。
また、過去の判例を確認し、今回の解約理由が認められる事由なのか確認も必要です。
ただし、交渉が難航してから弁護士に依頼しても交渉がスムーズに進まない可能性があるため、できるだけ早い段階に相談しなければいけません。
また、不動産の専門家や弁護士へ依頼すると費用はかかってしまいますが、交渉を円滑に進めるためにも早期の相談が有効です。
そのため、サブリース解約を順調に進めるためにも、早期から不動産の専門家や弁護士へ依頼し、一緒に交渉を進めるようにしましょう。
サブリースの解約に関するよくある質問
サブリースの解約に関するよくある質問は以下の2つです。
- 自分で住む目的でのサブリース解約はできますか？
- サブリース解約の違約金の相場はどれくらいですか？
サブリースの解約を検討している方は、それぞれ理解していきましょう。
自分で住む目的でのサブリース解約はできますか？
結論から伝えると、オーナー自身が住むためのサブリース解約は可能です。
オーナー自身が物件に住む必要性は、サブリース契約解約の正当事由として認められる可能性があります。
自己使用目的の解約は、サブリース会社との交渉材料としても有力な理由です。オーナーの切実な事情を説明すると、解約への理解を得られる可能性があります。
ただし、なぜその物件に住む必要があるのか、明確な理由を示す必要があります。単に「住みたいから」というだけでは、正当性は主張できません。
また、違約金が発生する可能性もあるため、解約時には契約書や借地借家法の内容確認が必要です。
そのため、自分の所有物に住むためには、目的を明確にしてからサブリース会社に解約の旨を伝えましょう。
サブリース解約の違約金の相場はどれくらいですか？
これまで、サブリース解約には違約金が発生する可能性があるのを解説しましたが、相場は『月額賃料の3〜12カ月分』です。
平均的には6カ月分という場合もありますが、高額な違約金になるのは間違いありません。
しかし、上記はあくまで目安に過ぎないため、実際の違約金額は契約書を確認する必要があります。
ただし、違約金は借地借家法の適用されるため契約書の確認だけでは不十分なので注意が必要です。
サブリースが解約できない場合は専門家や弁護士に相談しましょう
サブリース解約はオーナー側の正当性が認められると認められますが、借地借家法により簡単には解約できません。
また、借地借家法以外に、以下2つの理由によっても解約は難しい状況です。
- 高額な違約金を払わないといけない可能性がある
- 解約条項の効力が弱い
そのため、オーナー個人の力だけで解約を成し遂げるのは難しいかもしれません。
サブリース解約の交渉を円滑に進めたい場合は、不動産の専門家や弁護士へ相談しましょう。
