「マスターリースとサブリースにはどんな違いがある？」
「どの契約形態がオーナーに有利なのか知りたい」
「マスターリース契約のメリット・デメリットって？」
サブリースとマスターリースにて上記のような疑問や悩みはありませんか？
マスターリースとサブリースは、不動産投資の世界ではよく耳にする言葉です。しかし、具体的な違いとなると、意外と正しく理解している人は少ないのが実情です。
この記事では、マスターリースとサブリースは何が違うのか、マスターリース契約のメリット・デメリットなども踏まえながら詳しく解説します。
不動産オーナーに必要な知識を身につけたい方、不動産オーナーを目指している方はぜひ最後まで読んでみてください。
マスターリース契約とサブリース契約の違いって？
マスターリースとサブリースは、不動産の賃貸借契約で登場する言葉です。しかし、両者の具体的な意味合いは意外と知られていません。
まず、両者の基本的な違いを整理してみましょう。
| 比較項目 | マスターリース契約 | サブリース契約 |
| 契約の当事者 | 不動産オーナーとサブリース会社（不動産管理会社）の間で締結 | サブリース会社と入居者の間で締結 |
| 契約の性質 | 原賃貸借契約（一括借り上げ契約） | 転貸借契約 |
| 契約の目的 | サブリース会社が物件を一括で借り上げる | サブリース会社が借り上げた物件を入居者に転貸する |
| 賃料の流れ | サブリース会社がオーナーに賃料を支払う | 入居者がサブリース会社に賃料を払う |
| オーナーの関与の有無 | 直接的な関与あり | 直接的な関与なし |
マスターリースは「オーナーと管理会社の契約」、サブリースは「その管理会社と実際の入居者との契約」と覚えておくのが基本です。
マスターリース契約はオーナーが物件の運営をサブリース会社に丸投げする契約で、サブリース契約は、サブリース会社が借り上げた物件を入居者に貸し出す契約です。
サブリース会社と入居者間で賃貸借契約が行われ、オーナーが表に出ることはありません。
また、賃料の流れも両者で大きく異なります。
マスターリースは、サブリース会社がオーナーへ賃料報酬を支払う仕組みで、サブリースは入居者からサブリース会社に直接賃料が支払われます。
上記のように、両者は契約の目的も主体も異なります。
マスターリース契約の種類
マスターリース契約には、主に2つの種類があります。オーナーに支払われる賃料の決め方が異なるので、それぞれの特徴をよく理解しておきましょう。
- 固定型マスターリース
- パススルー型マスターリース
それぞれ詳しく解説します。
固定型マスターリース
固定された賃料をオーナーが受け取る契約が「固定型マスターリース」です。
契約期間中は空室の有無に関わらず、オーナーはサブリース会社から定額の賃料がもらえるため、安定した収益が保証されます。
その反面、市場賃料が上昇しても契約賃料は一定のため、オーナーが市場変動による増収が期待できない可能性もあります。
投資として物件を所有する以上、機会損失のリスクは無視できません。
安定か、将来の上昇余地か、オーナーの投資方針によって固定型マスターリースの是非を判断する必要がありそうです。
パススルー型マスターリース
入居者から得られた実際の賃料収入に連動して、オーナーの賃料報酬が変わるのが「パススルー型マスターリース」です。
サブリース会社は、入居者から支払われた賃料から手数料を差し引いた分をオーナーに支払います。
物件の空室状況次第で、オーナーの受取賃料も変わり、入居者が増えればオーナーの賃料報酬も増えていきます。
また、パススルー型マスターリースは市場の賃料上昇を反映できるメリットがあります。マーケット動向に合わせて賃料が変動するため、追加の収益を得られる可能性があります。
ただし、空室リスクもオーナーが負う必要があるため、リスクを取ってでも収益の最大化を狙うオーナーに適しています。
マスターリース契約の3つのメリット
マスターリース契約には、オーナーにとって以下3つのメリットがあります。
- 契約が簡素化できる
- 管理業務の手間が削減できる
- 長期的な資産運用も目指せる
それぞれ詳しく見ていきます。
契約が簡素化できる
マスターリース契約の強みは、オーナーの契約手続きが大幅に簡素化できることです。
通常の賃貸経営では入居者一人ひとりと賃貸借契約を結ぶ必要がありますが、マスターリースならサブリース会社のみの契約で、賃貸物件を丸ごと所有できます。
マスターリース契約にすると、入居者との個別契約が一切不要になるため、煩雑な契約管理の手間が一気に省けます。
また、契約更新や解約の手続きも、サブリース会社が代行してくれます。こうした契約事務の削減は、オーナーの大きな負担軽減につながるでしょう。
管理業務の手間が削減できる
マスターリース契約のもう一つの利点が、管理業務の負担を軽減できることです。
サブリース会社が物件の管理運営を一手に引き受けてくれるため、オーナーは管理せずに不動産を運営できます。
例えば、入居者募集から審査、トラブル対応に至るまで、煩雑な賃貸管理業務のすべてを任せられます。
サブリース会社が責任を持って対応してくれるので、初心者オーナーでも安心して不動産を所有できます。
空室のリスクヘッジ、賃料回収、設備の修繕、トラブルの予防など、管理のプロの視点を物件運営に活かせるのも大きな強みです。
長期的な資産運用も目指せる
マスターリースには資産運用の観点でもメリットがあります。サブリース会社が転貸して空室リスクをオーナーから引き受けるため、安定した収益の維持が可能です。
サブリース会社が稼働率を高めるべく広告や集客活動を積極的に行う場合もあり、高い稼働率も期待できます。
さらに、サブリース会社によっては、定期的な修繕やリノベーションの手配を含む契約も存在し、物件の価値を維持・向上させ、長期的な資産形成も目指せます。
マスターリース契約の3つのデメリット
一方でマスターリース契約には、オーナー側のデメリットも存在します。以下3つの観点からデメリットを見ていきましょう。
- オーナーの立場が弱くなる
- 家賃保証額が下げられるリスクがある
- 物件管理の質が低下する可能性がある
順番に詳しく解説します。
オーナーの立場が弱くなる
マスターリース契約では、借地借家法の適用によりサブリース会社（借主）の立場が手厚く保護される一方、オーナー（貸主）の権利が大きく制限されます。
このため、物件の所有者でありながら、思うような運営ができない状況に陥るリスクがあります。
例えば、契約の解除や条件変更が困難になる点です。
サブリース会社の同意なしには、物件の売却や用途変更もできません。長期の拘束により、オーナーの経営判断の自由度が大きく損なわれる恐れがあります。
家賃保証額が下げられるリスクがある
マスターリース契約の落とし穴の一つが、家賃保証額の減額リスクです。
契約時は魅力的な保証賃料を提示されても、周辺の市況悪化や物件の老朽化を理由に、サブリース会社から減額を迫られるケースも少なくありません。
特に、固定型の契約では、定期的な家賃の見直しを求められるのが一般的で、思わぬ減収を強いられる恐れがあります。
また、空室率の上昇を理由に、賃料引き下げを要求されるパターンも見受けられます。サブリース会社の経営悪化にともなう減額要求など、想定外のリスクも考えられるでしょう。
長期の契約であるほど、保証賃料の減額リスクは高まります。マーケットの変化に対応できず、固定化された収入に甘んじる事態にもなりかねません。
マスターリースの保証賃料も過度な期待はせず、安易な減額を避けて毅然とした対応が肝要です。
物件管理の質が低下する可能性がある
マスターリース契約のもう一つの落とし穴が、物件管理の質の低下です。サブリース会社の利益重視の姿勢から、必要な修繕や管理がおろそかになる恐れがあります。
例えばコスト削減を理由に、本来必要な現況回復工事を実施しないケースもあります。入居者の不満を放置すれば、物件の評判は一気に低下します。
このような目先の利益を優先する管理姿勢は、長期的な資産価値の毀損にもつながりかねません。
さらに問題なのが、サブリース会社の倒産リスクです。適切な維持管理がなされず、物件が荒れ果てた状態で返還されるケースも想定されます。
管理の質を見極める目を持つことが、マスターリース契約では大切です。定期的に物件の状況を確認し、適切な指導を怠らないようにしましょう。
マスターリース契約に関するよくある質問
マスターリース契約に関する代表的な質問にお答えします。オーナーの方から多く寄せられる疑問ですので、ぜひ参考にしてみてください。
マスターリースとプロパティマネジメントの違いはなんですか？
マスターリースとプロパティマネジメント（PM）は、どちらも不動産の管理業務を第三者に委託する仕組みですが、契約形態に大きな違いがあります。
| 比較項目 | マスターリース | プロパティマネジメント（PM） |
| 契約形態 | オーナーとサブリース会社の間で賃貸借契約を結ぶ | オーナーと管理会社の間で管理委託契約を結ぶ |
| リスク負担 | サブリース会社が空室リスクなどを負う | オーナーがリスクを負う |
| オーナーの関与度 | オーナーの関与が少なく、運営はサブリース会社に一任 | オーナーの意向を反映しやすく、より柔軟な運営が可能 |
マスターリースは物件の一括借り上げに基づく、賃貸借契約の一種で、PMはオーナーからの管理業務の委託に基づくサービス提供契約です。
マスターリースは、空室リスクや家賃回収リスクなどをサブリース会社が負う一方、PMではオーナー自身がリスクを背負う必要があります。
また、マスターリースは物件の運営をサブリース会社に丸投げできる半面、オーナーの関与は限定的です。
対しPMは、オーナーの意向をより反映しやすく、柔軟な運営が可能です。
両者はそれぞれ一長一短なので、物件の特性や、オーナー自身の関与の度合いを考慮しつつ、最適な選択が大切です。
マスターリースの手数料の相場はどれくらいですか？
マスターリース契約では、サブリース会社に一定の手数料が支払われるのが一般的です。
その相場は物件の種類や立地、サービス内容によって異なりますが、おおむね家賃収入の10〜20％程度とされています。
出典：サブリース契約とは？仕組みやメリット・デメリット、契約時の注意点を解説
高い手数料を支払う代わりに、手間のかかる管理業務から解放されるのがマスターリースの特徴です。
手数料率の高さに目を奪われがちですが、トータルの収支で考えることも重要です。自己管理の場合のコストまで含めて比較検討し、冷静な判断が求められるでしょう。
マスターリースの契約は解除できますか？
マスターリース契約は、原則として契約期間中の解除が困難とされています。
解除には契約書に定められた特定の条件を満たす必要があり、一定期間前の通知が求められるのが一般的です。
また、契約違反がなくとも、違約金の支払いを求められるケースも少なくありません。
ただし、サブリース会社との合意が得られれば、途中解約も不可能ではありません。契約更新のタイミングなら、比較的容易に解約できるのがメリットです。
とはいえ、解除の際は、物件の明け渡しや原状回復など、さまざまな手続きが必要不可欠です。弁護士など専門家のアドバイスを仰ぎつつ、慎重に進めるようにしましょう。
マスターリースとサブリースの大きな違いは契約の主体！
オーナーから見れば、マスターリースには管理の手間が省けるメリットがある一方、物件運営への関与が難しくなるデメリットもあります。
とはいえ、マスターリースかサブリースかの二者択一で考える必要はありません。状況に応じて使い分けるのも、賢明なオーナーの選択です。
例えば、「入居率の高い優良物件は自己管理とし、空室リスクの高い物件はマスターリースに出す」という使い分けもできます。
マスターリースとサブリースのどちらで契約するべきか判断できない場合は、専門家に相談するのもおすすめです。
本記事を参考に、マスターリースかサブリースを選んでみてください。
