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事業者・ローンの選択~引き渡しまで

不動産会社・ローンを選ぶ

不動産会社と一口に言っても様々な特徴を持っています。

大手の場合は、全国に展開しているそのネットワークを強みに情報提供や遠隔地との取引を行ったりすることができます。

また、地方で長く営業している事業所の場合、単純に建物の状態だけでなくその土地柄の情報まで手に入ることも。

なので理想としてはインターネットで調べて満足するのではなく、現地にある不動産会社へ直接足を運んでみることもお勧めします。

どんな地域なのか知ることができて、もしかしたらネットには上がってない掘り出し物の物件が潜んでいるかもしれません。

チェックしておきたい項目

不動産を買うにあたって物件の情報は1番大事にしたいものです。

もし自分の情報収集能力に自信がないのであれば不動産会社に仲介を頼むのも一つの手です。

その時は仲介物件を探すことになりますが、仲介物件を探す場合は、仲介会社(売主と買主の仲立ちをする不動産会社)に物件を探してもらいます。

購入希望者の条件に合う物件情報を提供し、現地案内や売り主との条件交渉、物件説明(重要事項説明)、契約手続き、引き渡し手続き(現地立ち会い、代金や費用の決済等)など、不動産取引全体をサポートしてくれます。また、法律や税金などの専門的な分野についてのアドバイスも求めることができます。

売り主との契約交渉を、専門的知識を持たない当事者が直接行うことは難しいものですが、不動産取引のプロである不動産会社が間に入ることで、円滑に交渉が進むことが期待できます。そのサービス料として仲介手数料が発生します。

不動産会社ごとに受けられるサービスは違い、情報提供の仕方などに差が出ます。
あまり積極的に物件情報を提供してくれない、あるいは、サービス内容の説明があいまいだったり、いい加減であると感じたら、納得できるまで説明を求めて、そのうえで信頼できる不動産会社を見つけましょう

仲介業者チェックリスト

  • 売買の手続きなどについて全般的な流れを聞いてみる
  • 不動産会社が代行または支援してくれること、自分自身で行うことなどについて全体像を聞いてみる
  • 不動産会社の得意分野、実績などを聞いてみる
    • (売買と賃貸借のどちらに強みがあるか、広域展開か地元密着かなど)
  • その他どんな特徴があるか(営業時間、女性スタッフによる対応(購入希望者が女性の場合)、住宅関連サービスの有無など)
  • 不動産会社とのコミュニケーションの中で、自分自身の率直な印象に基づき、不動産会社の信頼性を判断してみる

業者に探してもらう

不動産会社は、指定流通機構が運営する「レインズ」の豊富な情報データベースから、物件情報を探すことができます。また自社顧客の売却物件や他の不動産会社との連携により物件情報を提供してくれます。

条件を的確に不動産会社に伝えることで、希望通りの物件への道が開けます

不動産会社に伝えておきたいのが「エリア」「物件の種類」「予算」「入居時期」です。

エリアは路線や最寄り駅まで絞り込んでおきたいところ。種類はもちろん一戸建てかマンションか、新築か中古か。

予算は上限を決め、住宅の予算なのか、購入のための総予算なのか伝える事。

見つからない場合は妥協することも検討しておきましょう。はっきりと条件が決まってないのであればとりあえずいくつかの物件を見ながら、条件を絞り込んでいってください。

そして不動産会社に正式に仲介を依頼するときは媒介契約を結びます。

媒介契約は、購入希望者が不動産会社に依頼する業務の仕様(どのようなサービスを受けるか)や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

不動産会社には、媒介契約の締結が法的に義務づけられています。

契約締結前に確認しておきたいこと

  • 購入の希望条件を明確に伝える
  • 仲介業務の内容を確認する
    • 仲介業務の実施状況についてどのような報告を受けられるか
    • 契約手続きなどに関してどのようなサービスを受けられるのか
    • 仲介業務の内容を明確にし、依頼者が行うことを確認しておく(契約手続き時に必要な公的書類の取得等、売買完了後のトラブルへの依頼者自身の対応)

仲介手数料について

仲介手数料に関するトラブルを防ぐため、仲介手数料に関する法規制や媒介契約締結時の注意点について知っておきましょう。

  • 仲介手数料には上限がある(上限額を超えて受け取った場合、法令違反に)
  • 売買契約が成立して初めて仲介手数料は発生する(契約が成立するまでは原則支払わなくてよい)
  • 支払い条件の確認(一般的に仲介手数料は契約締結時と引き渡し時の2回に分けて支払うことが望ましいとされます)
  • 仲介手数料以外の費用で以下の条件を満たしたものは仲介手数料と別に請求できる
    •  依頼者の依頼に基づき発生したもの
    • 通常の仲介業務では発生しないもの
    • 実費であること

仲介手数料上限額

取引額 報酬額
200万円以下 取引額の5%以内
200万1円~400万円以下 取引額の4%以内
400万1円~ 取引額の3%以内

仲介手数料:特例

低価格の空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額+現地調査などの費用を合計した額(ただし、上限は18万円+消費税)までとなります。

住宅ローンの選び方

まずローンを借りる前に、金利と返済方法を確認しましょう。金利は低ければ低いほど利息が少なくなり、総返済額が減少します。

金利

金利は主に3種類です。

  1. 完全固定金利型
  2. 変動金利型
  3. 固定期間選択型

1は、スタートからゴールまで常に一定の金利のものです。金利は変動型より高めに設定されることが多いですが、金利の変動に返済額が左右されない強みがあります。

2は、半年ごとに金利が見直され、その金利をもとに5年ごとに返済額の見直しが行われます。
初期設定地は低めですが金利変動の影響を受けるるリスクがあります。ちなみに、金利の変動によって返済額上昇する場合、従来の返済額の1.25倍までと上限が定められています。

3は、3年、5年など一定期間金利が固定され、期間終了時点で金利を設定(固定か変動か)しなおし、その金利によって返済額が見直されるものです。
その都度金利を設定しなおせる柔軟さが強みですが、変動型のように上限の設定がないため、期間終了時点の金利によっては返済額が大幅に増えるリスクがあります。

その他、様々な商品が存在するためリサーチは怠らないようにしたいですね。

返済方法

返済方法には大きく2種類あり、「元利均等返済」「元金均等返済」の2つです。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になるように、元金と利息を設定したものです。毎月の返済計画が立てやすくなるものの元金の返済ペースが遅く、元金均等返済と借入期間が同じ場合、総支払額が上回ってしまいます。

元金均等返済は、元金の毎月の返済額を一定にしたものになります。元金の返済を早く進められますが、借り入れ当初の支払額が多くなります。さっさと全額返したい場合はコチラが良いでしょう。

元利均等返済しか扱ってない金融機関も多いので事前の確認は怠らないようにしましょう。

ローンの借入先

公的ローンと民間ローンがあります。公的ローンでは「財形住宅融資」が一般的で、
勤務先で1年以上財形貯蓄を続け、残高が50万円以上ある人を対象とした融資で、財形貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)の範囲内で、購入費用の80%まで借りることができます。

自治体が行っている融資もありますが、最近は
「融資斡旋(自治体が提携している金融機関に低利の住宅ローンを紹介・あっせんする制度)」
「利子補給(一定期間自治体が金利の一部または全額負担してくれる)」といった支援制度が一般的になっています。

民間ローンは、銀行、保険会社、農協などさまざまな金融機関が扱っているもので、融資限度額や適用金利、商品タイプ、手数料などに違いがあるのでしっかり調べましょう。

住宅ローンを借りる際、金融機関による融資審査や金融機関が提携している保証会社の保証審査を受ける必要があるので審査によっては融資が受けられない場合もあります。

どの商品を選ぶかは当初設定された金利だけではなく、どのように金利、返済額の見直しがなされるのか、将来的な収入の増減などの生活の見通しはどうかなど、様々な視点で慎重に商品を選択しましょう。

多少金利は高めでも、「完済まで返済額が変わらない安心感を重視する」のであれば完全固定金利型、
「低金利のメリットを生かして、できるだけ繰り上げ返済をして元本を減らす」「将来、金利が上がっても返済できる収入はある」のであれば短期の固定期間選択型を選んでもいいでしょう。ある程度の金利変動を想定に入れどの程度まで対応できるかシミュレーションもしてみることも重要です。

※保証料や各手数料など諸費用もローンの総支払額に影響するため、確認は怠らないようにしましょう。
例えば保証料については、住宅ローン実行時に一括払いする方法のほか、金利に上乗せして保証料相当額を支払っていく方法もあります。また、積極的に繰り上げ返済をする計画であれば、繰り上げ返済時の手数料についても確認しておくとよいでしょう。

ほとんどの住宅ローンは最長35年の返済期間が設けられています。完済時の年齢を80歳ぐらいに設定している機関が多いため40代でも35年ローンで借りることも可能ですが、完済時には定年退職後にもローン返済が続くことになるので、退職後の収入も考慮した返済計画をたてましょう。

将来のリスクを考えるとなるべく余裕のあるうちに繰り上げ返済で少しでも返済額を減らしたいところです。ほとんどのローンでは返済期間は1年単位での設定ができますのでシミュレーションを通して的確な返済期間を設定していきましょう。

返済開始後も状況はころころ変わります。経済情勢や家計の事情が変わることでローン返済が負担になったり、逆に余裕ができてもっと返済額を増やせる状況になったりするので定期的に返済計画の見直しをするようにしましょう。

お金に余裕があれば
固定期間型の金利、繰り上げ返済の他毎月の返済額を増やす、ボーナス返済額を増やすなど条件の変更も視野に入ります。

購入する物件が決まったら

気に入った物件が見つかったら詳細な条件について相談していきます。

物件について知りたい情報は臆せず全部聞いて、内見の際にもしっかりチェックして、気になる点を確認していきます。そうして購入希望条件を具体的にしていき、条件が固まったら売り主に条件を掲示し購入の申し込みをします。

申し込みをした後の交渉の流れ

新築

申し込みは現地の販売事務所で行われ、申し込みにあたって申込証拠金(5~10万ほど)を支払うことも多いです。申込証拠金は冷やかしでないと示す事などを目的に支払われるもので、契約が成立したときは手付金や物件の購入代金に充てられます。成立しなかった場合、申込証拠金は返還されますが、申込証拠金の法的な性質ははっきりしてないため、その返還をめぐるトラブルも多いようです。

トラブルを避けるため申込証拠金の支払いを求められた場合は、その後の取り扱いをしっかりと確認するととともに、申込証拠金として授受されたことと金額、支払日などが記載された預り証等を必ず受け取るようにしましょう。

申込証拠金を支払って購入申し込みを行った上で、物件情報と契約条件をより詳細に確認するなど、購入までの具体的な手続きを進めることとなります。

中古

中古の場合、購入の申し込み(基本条件の提示)は、「買付証明書」などと呼ばれる書類を作成し、不動産会社を通して売り主に渡されることが多いようです。

買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印したもので、「私はこの物件を、こういう条件で買いたい」という具体的な購入希望を伝えた上で、優先的な個別交渉の開始を求めるものです。なお、中古物件の場合は、申込証拠金などの支払いは不要な場合が一般的です。

その後、購入希望者から提示された条件を踏まえて、売り主が、契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。売り主はこの段階で交渉相手をある程度絞り込みますので、その後の交渉を誠実に進めていくことが大切です。個別交渉では、互いの条件の違いを調整するとともに、より具体的な条件を決めていきます。

条件が折り合わないなどの理由で契約をキャンセルしたいとなることもあり得ます。一般的には、売買契約を締結してないならキャンセルすることは可能です。申込証拠金を払っている場合は返還されます。

ただ、特に中古物件の売主はある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉を開始している点に留意した方がよいでしょう。不要なトラブルを避けるためにも不誠実な対応はしないよう気を付けましょう。

重要事項説明

宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。
重要事項説明は、宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。

重要事項説明書には、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されていて、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。検討していくうえで説明と齟齬がないか気になる点があればきちんと確認していきましょう。

重要事項説明を聞いて購入を見送ることもあるので、なるべく早く聞くようにしましょう。説明のあと、検討の時間を十分にとり疑問はなくしてから契約に臨みましょう。そのためにも重要事項説明と売買契約のスケジュールは確認しておきたいところです。

交渉の最終段階は時間に余裕がなくなりがちですが、しっかり考えて判断しましょう。そのためにも遠慮なんかせずにスケジュールの調整を申し出ましょう。

中古住宅はその住宅の過去の履歴や隠れた傷が問題になることがありますが、こういった売主や所有者にしかわからない事項については、不動産会社がすべて把握するのはムリがあります。そこで不動産会社は売り主の協力の下に、告知書(付帯設備及び物件状況確認書)を提出してもらい、それに基づく物件調査を行い、重要事項説明にも反映させています。

契約締結・引き渡し

重要事項の説明を受け、売主、買主の双方が契約条件に合意したとき、契約を締結します。
いったん契約すると簡単に解除することはできませんので、事前に十分な確認が必要です。

売主と買主の契約は法令違反などの問題がない限りは自由です。ということは、契約は自己責任ということでもあります。

消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてをカバーできるわけではありません。最終的には自己責任でしっかりと契約内容を確認した上で、契約に臨むことが重要です。

契約に定めがない事項については、民法その他の関係法令に従い、協議の上で決定することになります。
重要な契約条件が不明確であると、契約後のトラブルにつながってしまいますので注意しましょう。

売主が不動産会社の場合、買主に不利益にならぬように宅地建物取引業法により、不動産会社に対して、契約内容に一定の制限が設けられています。これにより、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約をすることとなる買い主を守っています。

事業者と消費者との間には、情報力や交渉力等に差があることから、消費者契約法では、事業者と消費者との契約(消費者契約)を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められており、不動産売買契約にも影響します。例えば、消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項が無効になるなどの規定があります。
なお、消費者契約法における消費者とは個人を指しますが、個人であっても事業のための契約などは消費者契約法の保護の対象とはなりません。あくまでも個人が事業以外の目的で締結する契約が対象です。このように、不動産売買契約にも消費者契約法の適用があることを理解しておきましょう。

手付金

手付金は3種類あります。

  1. 証約手付(売買契約などが締結した事の証拠として交付される手付)
  2. 解約手付(手付の放棄(または倍額の償還)によって、任意に契約を解除することができるという手付)
  3. 違約手付(債務不履行が発生したとき、没収されるまたは倍額の償還をさせられる手付)

不動産は主に2で支払うことになります。

いよいよ契約ですが、一度契約を結んでしまえば簡単に解消することは難しいです。

契約解除の方法として

  • クーリングオフ
  • 手付による解除
  • 危険負担による解除
  • 瑕疵担保責任に基づく解除
    • 雨漏りやシロアリ被害などの物件の欠陥を瑕疵(かし)といい、そのうち、買主が知り得なかったものを
      隠れた瑕疵とよびます。これが判明した場合、買主→売主に物件の収保や損害の賠償を求めることができます。
    • 住むことが難しい場合は、契約の解除を求めることもでき、このような物件の瑕疵に関する売主の責任を法的に瑕疵担保責任といいます。
  • 特約による解除
  • 合意による解除

主にこちらが契約解除の方法になります。(個々の契約で条件は変わってきます。)

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。ですが、隠れた瑕疵を巡ったトラブルがたえないので、売主は誠実な情報提供を、買主は十分に物件を確認することで契約前に瑕疵を見つけていきましょう。

なお売主が不動産会社の場合、2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。また新築住宅の場合は住宅の構造部分において10年以上責任を負う必要があります。

不動産会社の倒産などで担保責任を果たせない状況を回避するため、売主は買主に引き渡すときに保険への加入か補償金の供託が義務付けられています。

売買契約に定められていない場合は、民法に基づきます。

民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。なお、期間の定めがない場合には、売り主が瑕疵担保責任を負うのは、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

売買契約について

不動産は高額な資産を取引するものなので、契約書を作成し、取り交わすのが一般的です。

宅地建物取引業法でも、不動産会社に対し、契約が成立したら遅らせることなく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名押印させた上で交付することを義務づけています。

売買契約書のチェックポイント

  • 購入予定物件の表示に誤りがないか
  • 売買代金や手付金等の金額と支払日を確認
  • 所有権の移転と引き渡しの時期を確認
  • エアコンなどの付帯設備の引継ぎについて、何を引き継ぎ何を撤去するか明確にしておく
  • 購入予定物件を完全な所有権で取得できるか
  • 固定資産税や都市計画税といったといった公租公課の清算に必要な費用を用意しておく
  • 手付解除がどのような取り決めになっているか
  • 物件が滅失、既存した場合どうするか
  • 契約違反により契約を解除するときの取り決め
  • 売買契約書の条項の中に反社会勢力の排除を目的とした条項は入っているか
  • ローン特約はつけたか
  • 瑕疵担保責任の所在やその期間について

契約の流れ

重要事項の説明を受け、条件にも納得したらついに契約を締結します。。

契約時に必要なもの

  • 手付金(だいたい代金の20%)(必ず領収書を受け取る)
  • 印紙(売買契約書に貼る物)
  • 印鑑(実印が多い)
  • 仲介手数料(必ず領収書を受け取る)
  • 本人確認書類(免許証や各種保険証など)

契約チェックリスト
※不動産ジャパンWebサイトより

重要事項の説明を受け、契約内容や物件について納得したらいよいよ売買契約の締結です。
買主と売主が集まり、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をしたら、契約書に署名・押印し、手付金等の受け渡しを行います。手付金等は、現金や指定口座への振り込みのほか、預金小切手で用意する場合もあります。

また、不動産会社が仲介に入っている場合は、契約時に仲介手数料を支払うことも多いです。契約手続きに漏れがあると、売買契約が締結できないことで売主や関係者に迷惑が掛かってしまいますので、しっかりと準備をしたうえで契約に臨みましょう。

なお、不動産の取引においては、犯罪収益移転防止法により、売主か仲介の不動産会社から本人確認書類の提示や職業、取引目的などの申告を求められます。

引き渡し

契約が完了し、残るは引き渡しの手続きだけです。ですが、その前に仕上がりの確認をしておきましょう。新築内覧会が行われるのでそこで2つ確認しましょう。まず、「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」です。
内装材や建具、設備などが契約通りのものになっているかをしっかりと確認します。2つ目は「仕上がり具合」です。
建具の開閉はスムーズか、壁や床、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか、傷はないか、などを確認しましょう。不具合が見つかった場合には、引き渡しまでにきちんと直してもらうように依頼します。問題がなければ、仕上がり具合を確認した旨の書類に署名・押印し、内覧会は終わりです。ただし、一度署名・押印すれば、その後に不具合などを指摘しても、責任があいまいになりがちなので、署名・押印の前に、内覧会でしっかり確認しておきましょう。中古中古の場合は、引き渡し日までに売り主または不動産会社の立ち会いのもと、現場の確認をするケースもあります。約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。売り主から告知書(付帯設備及び物件状況確認書)を渡されている場合は、それに基づいて確認します。トラブルによって契約通りに引き渡しがなされない、などということも起こり得ます。買い主としても、引っ越しの手配を済ませて、住んでいる賃貸住宅を退去する日が決まっていると、困ったことになるはずです。

まったく引き渡しの見込みが取れないようであれば売り主の契約不履行を理由に契約の解除を主張するのも一つの手です。

若干遅れるというくらいなら、引き渡しの遅れにより発生した費用などを補償してもらうなどの対応策も考えられますので、まずは不動産会社と検討してみましょう。

引き渡し時に用意するもの

・資金(物件代金・固定資産税・都市契約税・公共料金・管理費の清算資金、登記費用、仲介手数料)
・住民票(登記のため)
・委任状(登記のため)
住宅ローン利用時は印鑑証明書や委任状が必要

引き渡しの際に払える支払金はすべて完済させておきましょう。

上記と同時進行で売主は、抵当権抹消・所有権移転登記、引き渡しの手続き、ローンを組む場合は、金融機関からの融資実行が行われます。すべての決済が完了したらカギを受け取り、引き渡しは完了です。

住宅ローン減税手続き

住宅ローンを利用して住宅の建築・取得(敷地を含む)または一定の増改築を行った場合には、年末のローン残高に基づいて計算された一定額が、所得税・住民税から控除されます。

ただし、控除を受けるためには、会社員も自営業者も確定申告で控除の申請をする必要があります。
なお、会社員の場合は1年目の確定申告は必要ですが、2年目以降は勤務先の年末調整で還付を受けることができます。

住宅ローン控除に必要な書類 入手場所
給与所得の源泉徴収票 勤務先
借入金の年末残高等証明書(住宅取得資金関連) 金融機関等
住民票の写し(控除受ける人) 市町村役場、区役所
家屋、敷地の売買契約書の写し 本人
家屋、敷地の登記事項証明書 法務局、登記所

不動産売買では売る側が瑕疵担保責任を負う期間を限定することが一般的です。この期間は契約書に必ず記載されているので規約内容を確認しておきましょう。欠陥などが発覚したときに、売り主の責任期間を超えてしまっていたら、原則として損害賠償や契約の解除などを求めることはできません。(売主が故意に瑕疵を告げなかったりした場合は期間外でも損害賠償を求めることができます。また、事業者が個人に売る形の契約において担保責任の期間が極端に短かったりする場合などでも損害賠償を求めることができる場合もあります。)

なお、売り主が宅地建物取引業者である場合は、買い主に対して、少なくとも引き渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負うことになっています。

アフターサービス

新築では、瑕疵担保責任とは別で、売り主が一定の不具合を無償で補修するアフターサービスを任意で実施している場合があります。対象となる不具合や期間などについては各会社ごとに違ってきます。
また瑕疵担保責任と違い、不動産会社が自主的に実施しているもののため、責任の対象や期間が違うので注意してください。

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