ブログ

住宅ローン控除とは。13年間で400万円の減税!?【簡単に解説】

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」の呼称で、マイホーム購入・リフォーム工事を行って10年以上のローンを組んだ際に、収めた所得税が返ってくる、“節税対策” です。

節税と言うとあまり大きな額を想像しないかもしれませんが、住宅ローン控除に関しては毎年最大40万円の節税(1〜10年目)+毎年最大26.7万円(11〜13年目)で、合計すると13年間で最大480万の節税ができ、不動産を購入する大きなメリットのうちの1つです。

簡単に言うと、一定の条件を満たした住宅を購入した際に年末のローン残高に応じた額を所得税や住民税から直接減らす、「税額控除」と呼ばれる制度です。(以下の図参照)

※以下の図では所得税のみが税額控除されていますが、所得税から控除されてもなお、控除しきれない額は住民税から控除されます。

 

どのくらい減税できる?年収別でシミュレーションしてみた!

住宅ローン控除の拡充措置について

住宅ローン控除の計算の前に理解しておくべきことが「住宅ローン控除の拡充措置」です。
簡単に言うと、「増税で家が高くなっちゃうから、控除期間を3年間延長するよ!」という話です。
以下で詳しく解説しますね。

令和元年10月、消費税が8%→10%になったのは記憶に新しいかと思います。
これに伴い、不動産の消費税も8%→10%に引き上げられました。

例えば3,000万円の不動産(土地代1,000万円・建物代2,000万円)を購入した場合、
2,000万円 × 8%  = 160万円
2,000万円 × 10% = 200万円
と、実質不動産が40万円値上がりしたことになります。
※土地代には消費税がかからず、建物代に消費税がかかります。
※ここから仲介手数料なども加算され、そこにも10%の消費税がかかります。

そうなると『消費税が上がる前に買わないと損する!』と増税前の購入者が増える。
そして、増税後しばらくは不動産を買う人が減ってしまう。

この状況を回避するために「住宅ローン控除の拡充措置」を導入して消費税の差額のおおよそ2%分を住宅ローン控除という形で還元しよう、と始まったものです。

具体的には、通常は住宅ローン控除が適用されるのは住宅購入から10年間でしたが、
令和元年10月〜令和2年12月の間に居住を開始し、住宅購入の際に消費税10%が適用された場合は
「10年間+3年間」住宅ローン控除が適用されることになりました。
※中古の個人間売買は消費税非課税なので、拡充措置は適用されません。

なので、住宅を購入する予定があるなら令和2年12月までに購入した方が控除期間が長引く分 “お得” と言えます。

以下の①、②両方の要件を満たす場合は、拡充措置を受けるための入居期限(令和2年12月31日)が→令和3年12 月31 日となります。

①以下の期日までに契約が行われていること。
注文住宅を新築する場合 : 令和2年9月末
分譲住宅・既存住宅を所得する場合、増改築等をする場合 : 令和2年11月末

②入居が期限より遅れる理由が新型コロナウィルスの影響であること
(住宅への入居が遅れたことについての申告書が必要です。)

参照:国土交通省(新型コロナウイルス感染症の影響で期限内に入居できない方へ)

 

住宅ローン控除の計算方法

1年目〜10年目

次の3つの中から最も小さい額が適用されます。

  1. 控除限度額 40万円 (住宅ローン借入額が4000万以上で、高額納税者の場合に該当する)
  2. 各年の住宅ローン残高の1% (例えば、残りローン3,200万円の場合、32万円)
  3. 控除対象税額 各年の所得税+住民税(住民税の上限 : 136,500円)(納めた税金より多く戻ってくることはない)

11年目〜13年目

  1. 住宅ローン残高(上限4,000万円)の1%
  2. 建物の購入価格(上限4,000万円)の2%÷3

環境に優しい家は、控除額が400万円から500万円に

新築住宅で長期優良住宅や低炭素住宅に認定された住宅は、環境保全に協力してくれたお礼として、控除対象となる年末ローン残高の上限が5000万円にアップし、控除額が最大500万円になります。

 

実際にシミュレーションしてみた

以上が住宅ローン控除の説明ですが、少し難しいので数字で具体的に解説します。

 

一般的な年収で多いのは、以下のように初期のうちは3番が適用され、年数が経つにつれてローン残高が減り、所得が増えていくので1番に移行していくパターンが多いです。

住宅ローン減税の概要より引用

具体的なあなたの金額が知りたい場合は、以下のサイトをご利用ください。
→https://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp

 

 

住宅ローン控除に申し込むための条件は?

申し込むためには、以下の条件に当てはまっている必要があります。

新築の場合

  • 10年以上の住宅ローンがある
  • その物件を購入後半年以内に居住する、購入した年の12月末日も住んでいる
  • 50平米以上のマイホーム(マンション、一戸建て問わず)
  • 家族全員の合計所得が3000万以下
  • 住居の半分以上を居住スペースにしている

中古の場合(新築の条件に追加で下記の条件を満たす)

  • 木造などの火事の危険がある住宅は築20年もしくは一定の耐震基準をクリアしていること
    • 一定の耐震基準
      1. 耐震基準適合証明書の取得
      2. 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得
      3. 既存住宅売買瑕疵保険の加入
  • コンクリートなどでできた耐火建築物は取得の時点で築25年以内であること
  • 生計を一つとする親族などからの購入ではない事
  • 贈与されたものでない事

 

 

住宅ローン控除の申請に必要!確定申告・年末調整って何?

控除を受けるにはそのための手続きをする必要があり、勝手にはお金は戻ってきません。
確定申告」と「年末調整」の2つの手続きを行うことで控除を受けることができます。それぞれについて詳しく説明していきます。

確定申告について

国が国民一人一人の儲けを把握することは難しいため、「ならその人たちに自分で計算してもらおう」という事で法律で定めた手続きの事です。国民一人一人が納める税金の額を明らかにします。簡単に

  1. 日々の帳簿付け
  2. 必要書類の準備
  3. 確定申告書の作成・提出
  4. 税金の納付または還付

以上が確定申告を行うときの手順になります。

 

年末調整について

会社員は毎月の給料やボーナスから所得税を徴収されています。これを「源泉徴収」といい、その支払った額と本来徴収される額をそれぞれ再計算し直し、過不足がないように調整することを年末調整といいます。

何故そんなことが必要になってくるかというと、徴収している所得税額はあくまで概算で出した金額であり、一年の間に給与金額の変更や転職、家族構成の変化、給料やボーナスからの控除以外で各種保険料を支払っている場合にも金額にズレが生じてくるからです。

  1. 給与総額と徴収額の計算
  2. 給与所得控除後の金額の計算
  3. 各種所得控除の合計額の計算
  4. 課税給与所得金額の計算
  5. 算出所得税額の計算
  6. 年末ローン控除額の控除と年調所得額の計算
  7. 年調年税額の計算と過不足額の還付・徴収
  8. 所得税徴収高計算書の作成
  9. 源泉所得税の納付
  10. 源泉徴収票・法定調書合計表・給与支払報告書の作成と提出

ここまでが年末調整の簡単な一連の流れです。

 

 

住宅ローン控除のお金はいつ、どのように戻ってくる?

住宅購入から一年目

  • 住宅を取得し、居住を始めた年は、手続きはないです。

2年目

  • 3月15日までに確定申告。一年目に源泉徴収された所得税のうち住宅ローン控除額が1~1.5か月ほどで戻ってきます。
  • 5月 確定申告で、引ききれない住宅ローン控除額があった場合は、その額(上限あり)が2年目の住民税から差し引かれ住民税額が決定します。それが6月以降、毎月給与から天引きされます。
  • 11月ごろ 年末調整を行います。2年目に源泉徴収された所得税の内、住宅ローン控除額が年末に戻ってきます。

3年目以降

  • 5月 前年の年末調整で、引ききれない住宅ローン控除額があった場合、その額(上限あり)が3年目の住民税から差し引かれ住民税額が決定します。それが6月以降、毎月給与から天引きされます。
  • 11月ごろ 年末調整。3年目に源泉徴収された所得税の内、住宅ローン控除額が年末に戻ってきます。以降の年、控除期間終了まで繰り返し。

住宅を取得した際の確定申告

  1. 住宅を取得した翌年に提出する
  2. 以下の書類を3月15日までに提出(太字のものは本人が作成する必要アリ)
    • 確定申告書
    • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(原本)
    • 住宅の登記事項証明書(原本)、住宅の請負契約書の写しまたは売買契約書の写し
    • 土地の登記事項証明書(原本)(マンションの場合は不要)、土地の分譲に係る契約書の写し
    • 源泉徴収票(原本)
    • マイナンバーカード(原本提示または写しの提出)(ない場合はマイナンバー番号確認書類+本人確認書類)
    • 確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書の作成には確定申告書等作成コーナーを使う
  3. 作成コーナーにて書類を作成する
    • 適用を受ける控除の選択
    • 収入・所得金額の入力
    • 物件情報、ローン残高等の入力
    • もう一度控除の種類を選択
    • 申告書類の出力・印刷
  4. 印刷後、申告書の提出準備
  5. 確定申告書を最寄りの税務署に提出もしくは郵送する

住宅を取得した際の年末調整

  1. 給与所得者の場合は、毎年確定申告をする必要はなく、確定申告を済ませた年分の翌年分以降については、年末調整によって税額の清算をすることができる。
  2. 11月ごろ 二つの書類を勤務先に提出する。年末(一般的には12月給与支給時)に還付
    • 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書・給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書(一年で一枚、残りの年数分まとめて送られてくる)
      (書く際は転記とわずかな計算だけでOK)
    • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(原本)
      (金融機関から送られてくる、↑に借入金の年末残高を転記する)

※住民税の控除については自動的に行われるので、一部例外を除き、市町村に住民税の申告手続き等をする必要はないです。

まとめ

いかがでしたか?
確定申告や年末調整等の手続きが多少面倒に感じるかもしれませんが、住宅ローン控除は大きな節税になり、住宅を購入する大きなメリットです。

「住宅を購入する」となるとハードルは高いかもしれませんが、このようにしっかり知識をつけると不安はなくなるかと思います。
「知らないからやめておく」ではなく、まずは勉強してみましょう!

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

PAGE TOP