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不動産を買うときに知っておきたいこと 事前にしっておきたい知識~物件探しまで

1.不動産購入チャート

不動産というのは主に「分譲物件」と「仲介物件」の2種類があります。

分譲物件

正式には分割譲渡物件といい、一つのマンションを部屋ごとに分けて販売している物件の事です。新築マンションや販売戸数の多い一戸建てなどは基本分譲です。 莫大な金額にあるため、マンションを丸々一棟買おうとする事は早々ありません。不動産投資でマンションを買おうとなったら、必然的に分譲物件の中から選ぶことになります。 分譲マンションは賃貸と違い、部屋を購入する扱いになるので、売り主である不動産会社(または販売代理を受けた会社)から直接購入することになります。 分譲マンション購入の流れ

仲介物件

仲介物件は、売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件の事で、一般的には販売戸数の少ない一戸建てや中古物件が該当します。 また、分譲と違い、仲介している不動産会社に仲介手数料が発生する場合があります。 仲介手数料→最大で「物件価格の3%+6万円+消費税」を支払う こちらのメリットは ・様々な会社の物件を取り扱っているため希望に合った物件が探しやすい点 ・第三者視点から意見をもらえる点 です 仲介物件購入の流れ

2.相場・住環境を調べる

不動産は一つとして同じ物件は存在しないため、提示されてる価格が妥当なのか判断が難しいという特徴があります。 仲介物件では、売り主と買い主で相談・交渉の上価格を決めるので、不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等を少しでも理解しておいた方が良いです。

不動産の特徴

  1. 同じ不動産は存在しない
    • 土地の形、面積、方位、接する道路状況、マンションの階数、間取り、管理状況などで価格は変化する
    • 不動産価格の妥当性を判断する場合、不動産の特徴(個別性)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります
  2. 取引時点が変われば価格も変わる
    • 同じ不動産でも取引する時期(取引時点)が変われば価格も変わる場合があります
    • そのため、価格の判断には市場全体の動向も踏まえて取引時点に応じて検討する必要があります
  3. 売り主と買い主が希望条件を調整し、合意したとき初めて取引が成立する
    • 不動産の価格は個別の取引で決まるため「あの時こうだったから」は通用しにくい

不動産取引で後悔しないためには

  • 専門家からのアドバイスなど、なるべく多くの情報を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行うこと
  • 取引相手と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得した上で取引すること

が大事です。 (売買を目的とした不動産の価格評価を「価格査定」といいます。 査定には他取引事例との比較や不動産市場の動向などを鑑みて決定されます。)

住環境を調べる

  1. インターネット 
    • 自治体による各助成、支援、行政サービスなど
    • 災害発生時に危険な所、避難場所
    • 犯罪発生状況、街灯の少ない道などの危険な地域
    • 学校、公園、病院などの施設の設備や所在etc…
  2. 現地
    • 使うことになる道に死角や危ない場所がないか、その他防犯に関する事
    • スーパーの位置や品ぞろえ、物価など生活に関する事
    • 騒音やにおい、揺れなど周囲の施設・環境による問題

3.予算を決める・物件を探す

物件価格+諸費用=自己資金+住宅ローン 住宅を購入するにあたって必要な費用は物件の購入代金だけではなく、税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電他の購入資金などが必要になるほか、新築マンションの場合、修繕積立基金として数十万追加で払うこともあります。また先述した通り仲介物件には仲介業者への仲介手数料が発生します。 中古住宅を購入する方はリフォーム代も視野に入れておかねばなりません。

頭金を決める

頭金 = 自己資金の総額 − 当面の生活費等 − 住宅購入にかかる諸費用 頭金とはローンの最初に払うまとまったお金の事です。物件価格の2割程度が一般的といわれてます。 何故支払うのかというと一つは将来の毎月の負担額が減るからです。 金利によって時間をかければその分支払うお金の量は増えていくことになります。 支払った分だけ借入額が減るので、結果月々の支払額は減っていきます。 二つ目は頭金に応じて、住宅ローンの金利が変動するからです。 多く払えばそれだけ信用のできる人だと判断され、毎月の金利が抑えめになったりします。 三つめは金融機関の通りやすくなるということです。 頭金を支払う=まとまった金を持っている=貯蓄をまじめに出来ている人 となるため、審査に通りやすくなります。逆もまた然りで、払わなかったら信用されにくくなってしまいます。 後々の返済を楽にするためにもなるべく多く支払っておきたいところです。 そのためにも日頃から貯蓄を欠かさずにしておく事が大切になってきます。 もし親から資金の援助を受ける場合、「親から借りる」「親から贈与を受ける」のどちらかになり、 借りる場合は親子間であっても第三者からの借入と同様の条件で借用書の作成が必要になってきます。 贈与される場合は、贈与税の課税対象になってくるので注意が必要です。非課税制度を利用できる場合があるので事前に確認はしておきましょう。 支払うタイミングとしては、申し込み段階で1割、引き渡し時に1割支払うのが一般的です。

住宅ローン

銀行などの金融機関では、物件価格に対する借入額の割合や税込の年収に対する年間返済額の割合などから、住宅ローンの融資限度額の基準を定めています。 どの程度の金額を返済できるかは、各家計の事情によって違ってくるので「子どもの教育費」「親の介護費用」「ほか生活必需品の購入費用」といった事情を考慮した上で、自分の家計の返済限度額を把握して、借入額を決めていきましょう。 そして、必ず自分が返済できるだけの額を借りましょう。 今の家計を見直して、住宅購入にあたって増える支出を勘定に入れ、毎月返済できる金額を試算していきます。 (ただし、不測の事態が起こったときのため、金額ギリギリに設定するのはやめておきましょう。少し余裕をもって返済計画を立てることをお勧めします。)   次は上記の表を使って、借り入れ可能な金額の目安を調べていきます。重要なのはこの借入金額を「上限金額」として認識することです。様々な問題が起こりうることを想定し、計画を立てていきましょう。

住まいの希望条件を整理

自分がどんなところに住みたいのか想像しながら検討していきましょう。

  マンション 戸建て
セキュリティ 比較的確保しやすい どちらかというと確保しにくい
維持・管理 ・管理組合が自主管理もしくは委託した管理会社が管理を行う ・共用部分のメンテナンスは管理組合が管理費や修繕積立金を集め、行っている ・購入者の自主管理 ・購入者自身が費用含めメンテナンスを自主的に行う
増改築 増築不可。改築も戸建てと比べると自由度が低い 増改築はほぼ自由
ペット 管理規約でペット禁止の物件が多い 購入者の自己責任で飼育可
生活音 他の部屋と床や壁が接しているため生活音が伝わりやすい(遮音性を高めた建物もある) 特に遮音性が高いというわけではないが、隣との距離があるため、生活音は伝わりにくい
  新築 中古
物件選び 竣工前の場合、モデルハウスやモデルルーム、図面を見て物件を選ぶ 実際の物件を見て選べる
価格(立地や広さなどが同条件と仮定した場合) 中古より高い 新築より安い
設備機器 最新のものが導入されているのが一般的 古いことも多く、交換の必要がある事も

マンションが戸建てと異なる点

マンションは建物が区分所有になります。敷地はマンション購入者全員の共有になりますが、 建物は、専有区分と共用区分に分けられます。専有部分は自身の部屋内部の居住空間のことで、 共用部分は建物の入り口やエレベーター、駐輪場やごみ置き場などが該当します。 その共用部分を管理するのは区分所有者を組合員とする管理組合です。建物・設備をいつ、どのように修繕・補修していくか計画し、そのために必要な費用を積み立てます。なお、共用部分の清掃などは管理組合が委託した管理会社によって行われます。 マンションは共同で生活する場なので、互いに快適に過ごすために規則が必要となってきます。 それが管理規約や使用細則と呼ばれるものになります 管理規約は、専有部分と共用部分の範囲、管理費や修繕積立金の額、ペット飼育の可否など主に管理組合の運営などを定めたものです。 使用細則は、バルコニーの使用方法など、マンション内での日常生活のルールや約束事が決められています。

不動産広告の見方(基本)

物件を探すには、インターネットや情報誌、新聞の折り込み広告などが情報源になってきます。 そんな不動産広告には、消費者保護を目的として、その表示方法などに関していくつかの規制があります。

  • 宅地建物取引業法により、誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限
  • 不動産の表示に関する公正競争規約では、広告の表示の仕方や基準

がそれぞれ定められています。

基本的な規約

不動産広告では 建築後1年未満、かつ未入居(誰も住んだことのない状態)=「新築」 それ以外の物件=「中古」 となっています。
原則として、実際に販売するものでなければ広告に掲載してはならないことになっています。ただし、建物が建築工事の完了前などの場合は、実際に販売する建物と同じものであれば、他の物件の写真をその旨を明らかにして使用できることになっています。 また、周辺の施設を紹介する場合は、販売する物件との距離を明示する必要があります。
建物にかかる消費税込みの価格が表示されます。
徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分(端数切り上げ)として計算されます。信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されておらず、改札口からではなく、物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になるため、ホームまではもっと時間がかかることもあります。
㎡単位で表示されますので、「坪」単位での表示がない場合もあります。なお、㎡単位で表示された面積を3.3で割ると、坪単位のおおむねの面積となります。
㎡単位で延べ床面積が表示されます。地下室や車庫を含む場合は、その旨とその面積を表示することになっています。マンションのバルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根裏収納(グルニエ)などは、面積には入りません。 建物面積は原則として、壁の中心から測った壁芯面積で表示されますが、登記記録(登記簿)上の面積は、壁の内側(室内側)から測った内法(うちのり)面積で表示されます。ただし、中古マンションでは、登記記録(登記簿)の内法面積が表示されることがあります。
間取りを表す場合、4LDKなどの表示がよく使われます。数字は居室の数を表し、Lはリビング、Dはダイニング、Kはキッチンを表します。建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められていますので、それを満たさない部屋は納戸(N)やサービスルーム(S)と表示されます。 また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上で換算すると表示規約で定めています。
物件の所在地は、新築分譲住宅の場合は地番まで表示されます。中古住宅の場合は、地番は省略できるため記載しないことも多いようです。また、地番は登記記録(登記簿)に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。
広告を掲載している不動産会社の立場が「売り主」か「代理」か「媒介(仲介)」かが、必ず明示されます。この取引態様によって、仲介手数料が必要であるかが決まります。 また、媒介には一般媒介、専任媒介などがありますが、専任媒介の場合は、媒介(専任)のような表示が認められています。
不動産会社名と免許番号が記載されますので、不動産取引に必要な免許を受けているかどうかの確認をしましょう。( )内の数字は免許の更新回数で、数字が多い程営業年数が長いことを示します。

不動産広告で明示しなければならない主な特定事項

.市街化調整区域内の土地 都市計画で市街化調整区域と定められた区域内では、原則として土地の造成や建物の建築はできませんので、その旨を明示することになっています。
2.道路に適法に接していない土地 建築基準法に規定する道路に2m以上接していない土地などには、建物の建築ができません。このような土地については「建築不可」と、中古住宅の場合は「再建築不可」と表示されます。
3.セットバックを要する土地(道路後退) セットバックとは、土地に接する道路の幅員が4mに満たない時に、道路の中心から2m後退して建物を建築することをいいます。後退した部分は道路と見なされ、建物を建築することはできません。セットバックを要する土地については、その旨が表示されます。また、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合は、その面積も表示されます。
4.古家等がある土地 取引の対象となっている土地の上に古家、廃屋等が存在するときは、「古家あり」「廃屋あり」等と表示されます。
5.高圧線下にある土地 土地の全部または一部が高圧線下にあるときは、その旨とおおむねの面積を表示しなければいけません。また、建物その他の工作物の建築が禁止されているときは、「高圧線下につき建物等の建築不可」等と表示されます。
6.傾斜地を含む土地 ・著しい不整形地 傾斜地を含む土地で、傾斜地の割合がおおむね30%以上の場合や、30%未満であっても傾斜地を含むことで土地の有効な利用が著しく阻害される場合などは、傾斜地を含む旨及びその面積が表示され、土地の有効な利用が阻害される著しい不整形地などについても、その旨が表示されます。
.擁壁に覆われないがけ上・がけ下の土地 土地が擁壁によって覆われないがけの上、またはがけの下にあるときは、その旨を表示しなければなりません。
8.建築条件付き土地 建築条件付き土地とは、契約後一定期間内に、土地の売り主、あるいは売り主が指定する建築会社との間で、建物の建築請負契約を締結することを条件として売買される土地のことです。建築条件の内容や建築請負契約が締結されなかったときの措置の内容が明示されることとなっています。

不動産広告の見方(禁止事項)

不動産広告では、「おとり広告」や「不当な表示」が禁止されています。 おとり広告とは、取引できない物件の広告のことで、
  • 架空物件
  • 売却済みの物件
  • 売却する意思のない物件
の事を指します。 好条件の物件を餌に寄って来たお客さんに他の物件を紹介し、売りつけるのが狙いです。 めちゃくちゃ安く見せるための二重価格表示、物件を優良に見せるための不当な比較広告、誇大広告、虚偽広告、実際の物件や競合他社が取り扱う物件よりも著しく優良であることを示す優良誤認表示なども禁止です。

不動産広告

  • 新築分譲物件
    • 同じ開発区域の住宅地やマンションで一度に複数の物件が販売されるため、販売戸数や価格などの見方が中古とは異なっています
  • 中古マンション
    • 物件価格としては割安感があるものも少なくないですが、物件の老朽化により多額の修繕費がかかる場合も
  • 中古一戸建て
    • 一つ一つ違った特徴を持っています

新築分譲

 
総区画数と今回販売区画数(総販売戸数と今回販売戸数) 総区画数は、その開発される区域内のすべての区画数、総戸数はその分譲マンションの販売予定のすべての戸数のことです。大規模な分譲の場合、販売時期をずらして、数期に分けて販売されるケースが多く、今回販売区画数は広告時に販売しようとしている区画数や戸数が表示されます。
価格・その他費用 価格は本来、全ての物件について表示しなければなりませんが、多数の物件を販売する場合、最低価格、最高価格、最多価格帯とそれらの価格帯に属する物件数が表示されます。また、価格には、上下水道施設・都市ガス供給施設のための費用等を含みます。 その他、共用施設や特別の施設の負担金がある場合、それらの施設の維持管理費がかかる場合は、その内容と金額が表示されます。
用途全域(全物件共通) 物件所在地の用途地域が表示されます。用途地域とは、都市計画法で建てられる建物や用途を制限し、地域ごとの土地利用を定めたものです。用途地域は全部で12種類に分かれており、それぞれ建築できる建築物や建ぺい率、容積率の制限が建築基準法で定められています。
設備概要(全物件共通) 上下水道施設やガスなどの設備の概要が表示されます。
入居予定年月・建築年月 新築分譲物件の場合、建物が未完成であれば入居予定年月が、完成後であれば建築年月が記載されます。
手付金等の保全機関 引き渡しまでに売り主が倒産した場合などに、買い主が支払った手付金等を回収できなくなることを防ぐため、不動産会社(宅地建物取引業者)が自ら売り主となる場合で、売買契約時に一定額以上の手付金等(工事完了前の売買の場合は、代金の額の5%または1,000万円を超える場合、工事完了後の売買の場合は代金の額の10%または1,000万円を超える場合)が支払われるときは、売り主は、受領した手付金等の保全措置を講じるひつようがあります。保全措置は、保証会社等による保証や保険会社による保険等で行われます。保全措置の実施機関は、広告で確認することができます。
取引条件の有効期限 新聞折込チラシ等の場合には、取引条件の有効期限が表示されます。インターネットの場合は、情報更新日が表示されます。条件のよい物件は早く購入者が決まる傾向がありますので、取引条件の有効期間や情報更新日なども確認しておきましょう。

中古マンション

専有面積 買い主が所有する部分の面積です。壁の中心から測った壁芯面積を表示することが原則ですが、中古マンションの場合は壁の内側で測った登記記録(登記簿)の面積で表示されることもあります。なお、バルコニーは共用部分ですから、その面積は専有面積に含まれません。
建物の構造と階建て 建物の構造の表示は省略されることもあります。「10階建ての5階」というのは、マンションの建物が10階建てで、販売される住宅が5階部分にあるということを示しています。
建築年月 築○年という表示ではなく、建物が竣工した年月が表示されます。
管理費(マンション共通) 1ヶ月当たりの管理費と修繕積立金です。このほかに駐車場や、トランクルーム、専用庭の使用料がかかる場合もあります。 また、管理方式として、「常駐」(管理員が常駐している場合)、「日勤(通勤)」(管理員が日中のみ駐在している場合)、「巡回」(管理員が複数のマンションを巡回管理している場合)、「自主管理」(管理員がいない場合)などが表示される場合もあります。

中古一戸建て

私道負担 売買対象となる土地に私道部分が含まれる場合、敷地面積と私道負担面積は分けて表示されます。私道部分が単独所有の場合は「私道負担20㎡」等の面積が表示され、周辺の所有者と共有の場合は「私道100㎡、持ち分5分の1」というように持ち分比率も表示されます。
建物面積 建物面積に地下車庫や地下室を含むときは、その旨と面積も表示されます。
車庫 「カーポート」とは、屋根と柱だけの簡易な駐車施設をいいます。 「車庫付」と表示できるのは、車を格納できる建物で屋根と壁があるものです。 それ以外では「車庫付」、「車可」等のあいまいな表示は禁止されています。
建築年月 築○年という表示ではなく、建物が竣工した年月が表示されます。建築後に増改築された物件の場合でも、竣工時の建築年月が表示されます。
所在地 物件所在地の詳しい地番の表示を省略することが認められていて、広告に表示される所在地は、登記地番によるもので住居表示番号ではありません。登記地番と住居表示は一致する地域もありますが異なる地域もありますので、注意が必要です。

現地見学で気を付けたいこと

共通

  • 周辺環境
  • 最寄り駅・バス停までの所要時間
  • 最寄り駅・バス停までの道のりは安全か
  • 子どもが学校につくまでの所要時間(子供がいる場合)
  • 近くに子供の遊び場はあるか
  • 〃病院はあるか
  • 〃銀行、郵便局はあるか
  • 〃スーパーはあるか
  • 騒音やにおいの気になる施設はないか
  • 日当たりは遮られていないか
  • 建築予定の建物はないか
  • 自然災害(特に地震)による被害予測を確認したか(防災マップやハザードマップで)
  • 自治体などで提供されている防災、防犯情報を確認したか

新築

  • 住宅・建物の向き
  • 窓からの眺め
  • 風通りと日当たり
  • 部屋の広さ・配置
  • キッチン・浴室・洗面室の動線
  • 水回り設置機器の仕様
  • 収納スペース
  • 建具や内装材の色や質感
  • 外観デザイン
  • 玄関・エントランスの印象
  • 屋外収納やトランクルームの大きさ
  • 床暖房やエアコンなどの設置機器
  • 遮音性・断熱性・耐震性・耐久性
  • 庭やバルコニーの広さ
  • オプションと標準仕様の確認
  • オートロックの有無
  • エレベーターの数と位置
  • 駐車場の有無や位置
  • 駐輪場・バイク置き場の有無や位置
  • ごみ置き場の位置
  • 集会所やその他の共用施設
  • 規約や使用細則(ペット可否、リフォームの制約)
  • 管理形態

中古

  • 住宅・建物の向き
  • 窓からの眺め
  • 風通りと日当たり
  • 部屋の広さ・配置
  • キッチン・浴室・洗面室の動線
  • 水回り設置機器の仕様
  • 収納スペース
  • 建具や内装材の色や質感
  • 外観デザイン
  • 玄関・エントランスの印象
  • 屋外収納やトランクルームの大きさ
  • 床暖房やエアコンなどの設置機器
  • 遮音性・断熱性・耐震性・耐久性
  • 庭やバルコニーの広さ
  • オプションと標準仕様の確認
  • オートロックの有無
  • エレベーターの数と位置
  • 駐車場の有無や位置
  • 駐輪場・バイク置き場の有無や位置
  • ごみ置き場の位置
  • 集会所やその他の共用施設
  • 規約や使用細則(ペット可否、リフォームの制約)
  • 管理形態
  • 設備機器の経過年数と稼働するかどうか
  • リフォーム済みの場合、その内容
  • 過去の修繕履歴
※本記事で使用された画像は全日本不動産協会公式サイトより引用しております。 後編へつづく…

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