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REIT・J-REIT(不動産投資信託)とは?利回りとリスクについて解説!

REIT・J-REITとは

REIT(リート)とは、上図のように、多くの投資家から集めたお金で、オフィスビルやマンション・商業施設など複数の不動産を購入し、その賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。

REIT(リート)は「Real Estate Investment Trust」の略で、米国で誕生しました。
日本のREITは、JAPANの「J」をつけて「J-REIT(ジェイ・リート)」と呼ばれています。

 

REITを所持する企業はまず投資法人という特殊な法人を作り、不動産投資や運用を行います。

投資法人がまず、株式会社における株式にあたる投資証券を発行し、投資家はこの証券を購入することになります。
扱い的には殆ど株式と同じものと思ってもらって大丈夫です。証券市場に上場しており、証券会社を通じて日々売り買いができます。

REITにも様々な投資法人があり、日本株の中の「トヨタ」を買う、というように
REITの中の「野村不動産マスターファンド投資法人」を買う、というようなイメージです。

 

集めた資金をもとに投資法人が投資用の不動産を購入していきます 。
投資法人から委託を受けた運用会社が投資する物件を決め、実際に購入その物件から得られた賃料収入などを投資家に分配していくという流れになります。

 

 

REITのメリットは?

少額から不動産投資ができる

一般の不動産だと3,000万円ほどかかり敷居が高いですが、REITだと複数の投資家でお金を出して不動産を購入する形になるので、安くて一口数万円程度と敷居はグッと下がります。

プロに全てお任せ

不動産投資を行う上でネックなのがたくさんの専門知識が必要になってくる点でしょう。他にも物件の管理や契約など面倒な手続きなどこれらすべてをプロに任せることができます。

流動性が高く換金がしやすい

通常の不動産だと、売りたくなったとしても買い手を探して面倒な手続きをしなければならず、現金化するのに数ヶ月かかる場合が多いです。
ですが、REITの場合は不動産そのものではなく株のような扱いなので売買が容易で流動性も高く、換金もしやすくなってます。

分散投資ができる

また、通常であれば不動産で分散投資をするにはかなりの額が必要になりますが、REITなら分散投資のハードルは低いです。
多くの投資家から資金を集めているので、その分様々な地域の用途に富んだ不動産に分散投資することが可能です。
個人で不動産投資を行う場合はマンションの一室しか購入できなくても、REITの場合は資金の多さから大型ビル一棟まで選択肢が広がります。

長期的に安定する

投資法人はその形態上、利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みになっています。株式などの他の金融商品より比較的高い分配金を得られるようになってます。
またその収入源が不動産のため、長期的に安定した収益を期待することができます。

J-REIT(リート)の投資法人は法人税免除の仕組みがあり、利回りが高い

なぜなら、J-REIT(リート)は投資法人という形態をとり、税金を免除されているからです。
J-REIT(リート)は当期利益の90%超を投資家に分配することで税金が免除される仕組みになっています。
一般的な株式会社においては、法人税が引かれた後の利益から配当金が分配されるのに対し、J-REIT(リート)ではこの法人税がかからず全額分配金に回すことができるため、利回りが高くなっています。

金融緩和政策により、不動産価格が上昇し支払い金利が低下している

「アベノミクス」による、金融緩和政策もJ-REIT(リート)の利回りに影響を与えています。
金融緩和政策により、余剰資金が不動産市場に流入することが不動産価格の上昇要因となるためです。
また、J-REIT(リート)は金融機関からの借り入れによって資金を調達しているため、金利の低下に伴い支払い利息も減少します。

J-REIT(リート)の配当は長期で安定している

株の場合は会社の利益から配当を出しているので、企業の経営状況に左右されます。
一方、J-REIT(リート)における配当は、不動産の賃料収入がメインになっています。
また、多数の不動産に分散投資を行いリスク分散もしているため、J-REIT(リート)の分配金は長期で安定したものになっています。

 

 

REITのリスク、デメリットは?

市場に左右される

不動産投資で利益を上げるので、不動産の賃貸市場や売買市場、経済情勢などで賃料収入や評価額が変動し、分配金にも影響してきます。

金利変動のリスク

REITは投資家から以外にも金融機関からもお金を借り入れ、不動産を購入します。
金利が上昇すればその分、利息の負担が増えてしまうため収益を減ってしまう可能性があります。

地震・火災などの災害

自然災害などによる建物の損壊や環境の変化、などにより不動産の価値が下がり、分配金が減る可能性があります。

不動産にかかわる法律や税制の変更

投信法や不動産にかかる税金の変更、建築規制などREITや不動産にかかわる制度が突然変更されて、不動産価格やその収益が減少する可能性があります。

投資法人の倒産・上場廃止

REITのために作った投資法人とはいえ、一企業なので倒産のリスクがあります。
ですが倒産してしまっても不動産自体の価値がなくなるわけではないので、倒産時に売却し、投資資金が返却される場合もあります。

 

 

J-REITの利回りは?

利回りの計算方法

J-REITの分配金利回りの計算方法は、以下の通りです。

分配金利回り(%)=年間の予想分配金÷投資額×100

たとえば、年間予想分配金が10,000円のJ-REITに200,000円投資した場合の分配金利回りは、

10,000円÷200,000円×100=5%

となります。

 

実際の利回りは?株と比較!

近年はおおよそ4%の利回りとなっており、100万円投資していると約4万円が分配されます。
日本株(東証一部)や国債(長期金利)よりも高い利回りを常にキープしています。

 

 

さいごに

資産運用は「情報戦」です。いかに選択肢を多く持つか。1つ1つの投資をしっかり理解するか。
このREITに関しては通常の不動産投資よりもハードルが低く、取り組みやすいです 。

分散投資の1つとしてREITを検討してみる価値は大いにあります。

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