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J-REAT投資を始めたい!種類と銘柄を簡単に解説!

こちらの記事で「REITとは何か?」を解説しました。

REIT・J-REIT(不動産投資信託)とは?利回りとリスクについて解説!

では次に、「REITって色々な銘柄があるけどどれに投資すればいいの?」
という疑問に答えていこうと思います!

J-REITの6種類の投資先とそれぞれの特徴

画像 : 三井住友トラスト・アセットマネジメント

J-REIT(リート)とは、多くの投資家から集めたお金で、オフィスビルやマンション・商業施設など複数の不動産を購入し、その賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。
J-REITは投資法人としてどのような不動産に投資しているのでしょうか?
主に次の6つに分けられます。

①オフィス
②商業施設
③住宅
④物流施設
⑤ホテル
⑥ヘルスケア

上参照 : 不動産証券化協会

J-REIT全体における投資先の割合は上表のようになっており、オフィスが41%と最も高い割合になっています。
それぞれの特徴を解説していきます。

①オフィス

オフィス需要は景気に左右されます。景気が良くなり企業業績が改善すると、賃料をあげても企業は入居を継続してくれます。しかし企業収益が悪化すると、企業は賃料の支払いを渋るので、退去リスクを避けるために物件オーナーであるJ-REITは賃料を引き下げなければなりません。
そのため景気悪くなってしまうと、分配金が減ってしまう恐れがあるのです。ただし、現在のオフィス市況は好調です。以下の図のように東京5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の2020年6月の空室率は1.97%となり、コロナ禍の影響で上昇したものの低水準を保っています。
一般に、オフィス空室率が5%を下回るとオーナー優位といわれており、しばらくオフィス特化型リートは好調な環境が続きそうです。

参照 : 三鬼商事株式会社 オフィスマーケットデータ

②商業施設

商業施設型は、イオンモールやイトーヨーカドーのような郊外型のショッピングセンターや、東急プラザのような都市型の商業施設があります。一般消費者向けの施設なので景気動向が大きく影響し、リターンも大きいぶんリスクも大きく、個人投資家にはハードルが高い物件です。

③住宅

賃貸住宅は景気にあまり左右されず入居者が多数いるため、安定的な収益が期待できます。実際、賃貸住宅の賃料は30年間ほとんど変わっておらず、賃料・価格とも安定しています。

④物流倉庫

物流はテナントが安定しているというメリットがありますが、契約が終了してテナントが退去した場合、後続のテナントを見つけにくいというデメリットがあります。

⑤ホテル

ホテルリートは、ホテルの稼働状況に応じて賃料が変わる「変動賃料」の比率が2~4割と高いのが特徴です。J-REITの中でも分配金・価格ともブレが大きいので、もっともハイリスク・ハイリターンの投資対象です。

⑥ヘルスケア

ヘルスケアリートは、主に有人有料老人ホームや医療施設(病院)のことです。利回りは高い傾向にあるものの、3年に1度の介護報酬の改定で収入が左右されるなど、不安定な政治リスクがあります。

 

 

J-REIT (リート)には2種類ある

J-REITには2種類あります。

単一用途特化型リート

オフィスビル特化型、住宅特化型など、ある1種類の不動産へ投資します。単一用途特化型は用途が限定されているので、投資対象の研究が比較的楽です。
たとえば、好景気の時はオフィスビルが上昇しやすく、リターンが高い傾向にあります。反対に、景気の影響が少ない住宅は、安定性を好む投資家から人気があります。

複数用途特化型リート

複数用途型は、用途が違う2種類以上のJ-REITを組み合わせるので、一つの用途が不調でも他の用途が補ってくれる可能性があります。投資対象の分散効果があるので、単一用途特化型よりも下落リスクは低い傾向にあるのです。
複数用途型リートは、さらに次の2つに分類できます。

①複合型リート

オフィスビル+住宅、オフィスビル+物流施設など2種類の用途で構成されるJ-REIT。

②総合型リート

3種類以上の用途に投資するJ-REIT。景気がいい時はオフィスビルの比率を上げるなど、状況に応じたポートフォリオ(資産の組み合わせ)を組みます。

 

 

どの銘柄のJ-REITに投資すればいい?(初心者向け)

J-REITの銘柄一覧はこちらから確認できます。
→https://www.japan-reit.com/ranking/all#value

60銘柄以上あり、どれを選ぶか判断するのは難しいでしょう。
まずは、「長期で安定的な収益が期待できるかどうか」を基準に選んでみましょう。
この基準をもとに、初心者向けの種類と銘柄を紹介します。

単一用途特化型リート(住宅)

オフィスやホテルは景気によって賃料のブレが大きくなりがちです。
その点、住宅の単一用途特化型リートなら景気動向に左右されず、長期で安定的な分配金が期待できます。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人

https://www.japan-reit.com/meigara/3269/

伊藤忠グループをスポンサーとする住居特化型J-REIT。現在の資産規模は264物件で4,400億円を超え、住居特化型の中では最大を誇る。東京23区の投資比率が71%を占める。

 

総合型リート

なるべくリスクを避けたいなら、総合型リートがおすすめです。特定の銘柄や種類による価格変動リスクが低いからです。また、経済状況に応じてポートフォリオを入れ替え、中長期的な利益の最大化を目指すのも魅力です。

8984 大和ハウスリート投資法人

https://www.japan-reit.com/meigara/8984/

大和ハウス工業をスポンサーとする総合型J-REIT。ポートフォリオは物流施設が50%弱、そして住居が約36%を占め、他に商業施設やホテル等も所有している。またJCRからは「AA」、R&Iからは「A+」という高格付をそれぞれ取得しており、日本銀行が投資口を保有している銘柄の一つでもある。

 

初心者の方は収益が安定している住宅の単一用途特化型リートか、分散投資でリスクを抑えた総合型リートから始めるのがおすすめです。
投資のコツは「負けないこと」です。リスク排除を徹底的に考えて、投資先を選びましょう。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

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